2024壓軸登場 啟德零售館

今年壓軸登場的新商場，由啟德體育園公司獲得經營權，K11集團負責租務代理及營運的啟德零售館，已經在12月18日正式試業。

面積達七十萬平方呎的啟德零售館，出租率超過八成，商場以運動遊樂作為主題，有關運動的商户超過三分一。

啟德零售館的主要對手，有AIRSIDE及雙子匯SOGO。啟德的零售面積會否供應過剩？

啟德零售館有超過70間中、日、韓、東南亞及歐美等多國美食餐廳進駐。一直被人稱為美食沙漠的啟德，能否因為啟德零售館而擺脫這個稱號？

啟德零售館的位置，是整個啟德體育園區最近啟德站的地方。從啟德站D出口出發，穿過車站廣場大概要十分鐘左右，全程都算是有瓦遮頭。

不過接近啟德零售館1的位置卻有一點露天位置，相信到下雨天的時候會有點不便。

至於駕駛人士就要留意，啟德體育園及啟德零售館的停車場尚未對外開放，駕駛人士或許要先利用AIRSIDE或雙子匯的時租車位。

啟德零售館分為三座大樓，以及運動健康中心。

啟德零售館1

啟德零售館1共有四個樓層，不過地下及一樓的面積因為遷就啟德體藝館及習藝坊的原因，而僅有約半層樓面。

零售館1地面的商户包括法國運動品牌Decathlon (迪卡儂)、FILA及Garmin。

地面樓層能夠無縫連接到容納一萬人的室內主場館啟德體藝館，以及容納五百人的習藝坊，習藝坊稍後會向公眾開放。

體藝館地下設有數個餐飲品牌，例如倆三杯、阿波羅、吃茶三千等等，不過在體藝館舉行活動期間，僅供活動參與人士光顧。至於便利店7-11及陳茶館芋圓位處入口的位置，就能夠容許非活動參與人士光顧。

一樓的商户不多，有李寧、6IXTY 8IGHT、GU x UNIQLO首間聯乘店、印尼食品店in-mart及莎莎化妝品。

其中GU x UNIQLO首間聯乘店未能和商場同時開幕，亦未有引入在日本已經推出的高檔副線PLST或太古城分店引入的UNIQLO COFFEE，似乎賣點不足。

二樓是零售館1面積最大的樓層，主力商户為面積接近二萬呎，以運動作為主題的美食廣場Food Gala。

不過，和AIRSIDE一樣，Food Gala同樣是由富臨營運，商户都是熟口熟面或是富臨的姊妹品牌，談不上有太大驚喜，似乎只能夠作分流為主。

而美食廣場的初步印象，有人都覺得檔位上的橫幅屏幕比較眼花。

其他商户就比較大路，包括第一季才正式開幕，現時僅以快閃形式擺檔的商務印書館、萬寧、屈臣氏、太興旗下敏華冰廳及新副線安金稻、台式飲品店蜜滋麻美、株式會社旗下一人火鍋新品牌好鍋日子及特許經營品牌兩姊妹涼皮。

不過，現場所見，兩姊妹涼皮只有三張枱，規模非常之小，感覺上只是試驗性質。

零售館1和零售館2設有兩條「連橋」連接，分別位於二樓和三樓。

保齡球場實際位置是在零售館1的三樓，但零售館1其實不設扶手電梯前往三樓，連商場方面的標示都是建議由零售館2前往，亦是商場方面比較不太清晰的地方。

談到商場內的標示問題，其實商舖的編號並未有明顯標示出來，只能單靠樓層去尋找商舖。

場內雖然設有電子指南，撇開其軟件功能的問題，在硬件設計上似乎也不太人性化，相信身高要達到1.75米以上，才能夠不費力氣去使用。

啟德零售館2

雖然三座商場都設有中庭，但零售館2的中庭為三座商場當中最具規模，而現場所見亦有擺放聖誕樹及聖誕市集攤位。

至於全港最高17.5米的有蓋攀石牆，暫時尚未開放。

作為運動品牌的集中營，零售館2地下雲集不少運動品牌，包括adidas、NIKE、PUMA、Salomon，另外由韓國公司取得授權的National Geographic apparel 亦有開設專門店。

至於甚為神秘的地庫，為AEON STYLE 的啟德分店所在的位置，但感覺卻是瑟縮在停車場的一角，部分樓層指南更未有標示地庫樓層，非常奇怪。

啟德AEON STYLE初步的感覺是準備工作較為倉促，無論是貨架標示、凍櫃、甚至超市其中一個賣點Reward Kitchen都未準備好。

啟德店雖然名為AEON STYLE，但實際上以超市為主，和以往的AEON SUPERMARKET分別不大，貨品種類上感覺比旺角店及油塘店少得多，更不用提到元祖康怡店。

超市整體感覺較預期為小，規模令人失望，僅能夠照顧居民的日常所需，而並非百貨規模，未能完全取代九龍城店。

另外在店內亦開設由AEON 特許經營的KOMEDA’S COFFEE。不過，零售館內已經有大量餐飲選擇，競爭甚大，其實寧願咖啡店的空間預留作DAISO 12元店更佳。

在日本，其實亦有以超市業務為主的AEON STYLE，不過就會起用另一品牌AEON FOOD STYLE作為分野，亦減低誤導，香港AEON都值得仿效。

上到一樓，商户包括NSEW任天堂商品專賣店、Greyhound Cafe、The Common Ground、JOMO、素啡工場、N+ Burger、麵包店DONQ、Pop-up商店良茶隅等等。

至於即將開幕的就有Hot Toys及HOW to Live Well開設的咖啡店。

二樓的主力商户是龍豐Mall，另外亦有啟德首間滙豐分行、韓剪及Pop-up時裝店 FM +，另外在通道上亦設有清酒體驗店 Sake Z Plus，不過似乎不太配合到商場的氣氛，通道上「立飲」的體驗亦不佳。

至於三樓，除了設有天橋連接到保齡球場外，其他商户還有株式會社另外兩間食肆一人燒肉店牛角J及fusion 菜KAMO。

設有40條球道的保齡球場 Top Bowl，是達到國際標準的保齡球場。球場感覺闊落及簇新，價格上亦算是相宜。

Top Bowl在場內亦設有桌球場及餐廳酒吧，不過桌球的收費就比較昂貴，而酒吧其實需要配合商場的開放時間，未來的可持續發展能力成疑。

其他較具名氣的餐廳，例如九龍第一間麵鮮醬油房周月、名苑酒家及壽司郎就仍未開業，而壽司郎更要到下年第二季才會開業。

三樓其他商戶包括室內遊樂場Namco、Baleno、玩具站、好特賣及微影，其中只有頭兩間店舖開始營業。

至於相信是以舊啟德機場為主題的觀景設施啟航台就仍未開放。

四樓方面近半樓層由遠在愉景灣的室內遊樂場Epic Land歷奇王國「出城」承租，另外設有一間餐廳，相信是咖吔的姊妹品牌青椰，以及兩間床上用品店。

啟德零售館3

缺乏天橋接駁的零售館3，雖然感覺分離出來，但定位上亦大眾化得多，亦有望能夠吸引僅一條通道之隔的居屋群街坊，照顧他們的日常生活。

零售館3的面積是三個零售館中最細。地下的商户包括大家樂、Grove、蘇哥清湯腩、四寶食堂、主打梳乎厘班戟的the Pantry、茶東西及譽豐中醫。

一樓方面就有大生超市已經營業、至於KFC及譚仔三哥就仍然在裝修中。

二樓方面除了即將開幕的Pizza Hut及蒸廬外，其他以教育機構為主。至於三樓就設有「總有一間喺左近」的健身室24/7及桌球學院。

運動健康中心

還記得室內遊樂場JOYPOLIS SPORTS嗎？事實上，JOYPOLIS SPORTS所在的位置是在運動健康中心內，是一棟獨立大樓，和三座零售館毫無關係。

運動健康中心的位置鄰近零售館3，樓高五層。

由日本世嘉及華廈文化科技的合資公司CA SEGA JOYPOLIS開設的日本國外首個 JOYPOLIS SPORTS室內體育娛樂公園，佔地三萬平方呎，引入首個以超音鼠為主題的互動家庭娛樂中心 SONIC STADIUM，以及「FUTURE ARENA」主題區，另外在四樓亦設有運動元素的餐廳酒吧「餓虎藏龍」。

至於門票方面，場內設施無限任玩入場門票約二百多元，另外亦設有單獨進入SONIC STADIUM 的一小時門票，售價就比較便宜，約八十多元，但就不能去其他樓層。

整個商場初步的印象是平實，未有出現K11般較為花巧的設計及香氣。雖然有人稱讚場內設有飲水機，但有不少人批評商場的感覺與一般屋邨商場的設計無異。

商場初步的感覺亦較易令人迷路，而官方網頁的指南亦不清晰，除了未能篩選零售館1、2或3的商舖外，網頁上亦未能提供店舖的確實位置。

事實上，屬於啟德體育園發展一部分的啟德零售館，是由政府出資負責接近三百億元建築開支，以「設計、建造及營運」 (DBO)模式交由周大福企業及周大福創建合組的啟德體育園有限公司發展。

合組財團在項目落成後，需要負責項目的營運開支，以及在營運期間向政府支付扣除開支前的營運總額3%及超過17億元，以獲取體育園為期二十五年的營運權。

啟德體育園有限公司原本的大股東是新世界，新世界在十一月公布以四億元出售啟德體育園75%股權及七億元貸款予母企周大福企業。

新世界表示，啟德體育園初步營運估計需要額外資金去支持其初期運作，將項目出售亦有助集團去槓桿。

因此，無論是K11、新世界或周大福，也許對零售館的設計未必有太多話語權，因為項目的設施及場地的業權都是屬於政府，政府有權設立若干預先設定的要求。

在香港以DBO模式發展的項目，一般以公用設施如污水設施、隧道等較為常見，但商業設施就較為少見。

我印象中較為近似以DBO模式發展的商場，有位於數碼港的數碼港商場。商場現時的業權屬於政府，交由數碼港管理有限公司管理，但其實商場當年是屬於數碼港發展的一部分，由盈大地產負責發展，不過在商場設計上當時政府有多少參與，當然局外人無法得知。

啟德零售館現時整體出租率八成，數字上算是不錯，但以零售館面積接近七十萬平方呎計算，有超過十萬平方呎有待出租，其實已經等同一個新市鎮整個商場的面積。

零售館作為體育園的一部分，亦有責任去配合活動舉行，例如剛剛舉行的《CHILL เก่ง Music Festival》 演唱會，零售館的餐廳需要彈性延長營業時間作配合，不過最終演唱會超時，餐廳「得個桔」。

觀乎在紅館旁邊的置富都會商場，其實鮮有配合紅館散場，場內的餐廳主要是配合看演唱會前的觀眾人潮用餐，零售館的安排也許需要更靈活應變，有改善的空間。

而且，政府對體育園的人潮管制如此重視，意味商場就算想舉行活動吸引人流，也許會比較被動。零售館能夠如何在非活動舉行的日子去吸引人流，亦甚具挑戰性，畢竟零售館的位置不如AIRSIDE般方便。

和啟德體育園一樣，啟德零售館需要以自負盈虧形式營運。政府在2017年提交立法會的文件中，估算首年零售餐飲設施及停車場的收入達一億七千萬元，並會逐步提升至每年約五億元。這個估算會否太過樂觀？

啟德零售館的介紹大致來到尾聲。至於美食海灣部分，據了解要到主場館開幕的時候才會示人。究竟面前是土瓜灣避風塘的美食海灣，能否像西九文化區般吸引？到時自有分曉。