今天帶大家來到上水，來到最新落成的綠置居清濤苑基座商場清濤商場，以及商場未有明言，像皇帝的新衣般的小型街市。
清濤商場位置毗鄰公屋清河邨，至今已經入伙接近二十年，附近的生活配套已經非常成熟。清濤苑雖然只有一座大廈，但合共有超過七百個單位，房署預計會有多達二千人口入住。
正如馬鞍山欣安邨一樣，房署因應區內急增的人口，而增設商舖去滿足需求。
清濤商場又會否像欣安商場二期一樣，受市民北上消費恆常化影響，而淪為死場呢？
先看看清河邨現有的生活配套。
雖然從港鐵上水站前往清河邨，乘坐九巴只需要四至五分鐘，但已足夠隔絕區外客源，意味商場只需滿足居民的需要。
翻查房署的數據，截至去年九月，清河邨的認可居民其實算是不少，合共約一萬八千人。不過，清河商場的規模算是相對較小及簡單。
清河商場在2008年落成啟用，雖然說是商場，但其實以地舖為主。商場分為三組建築群，合共有十五個舖位，可供出租的面積僅兩萬多平方呎，算是比欣安商場一期原本只有三個地舖為佳。
正如剛才所講，清河商場難以吸引區外客源，因此清河商場的商户組合，都是照顧居民日常所需為主，商户包括百佳、日本城、阿波羅、金旺食品、酒樓、洗衣店及診所等。
至於商場就不設街市，最近的街市要走七、八分鐘，到清河邨旁邊的祥龍圍邨商場祥龍薈，而且街市是由舖位改裝而成，選擇不算多。
吸取清河商場的經驗，似乎清濤商場首要的任務是要為街坊提供街市。不過，清河邨的居民已經入伙十多年，他們已經有既定的生活習慣。單憑清濤苑僅約二千人口，又能否支撐起一個街市？
來實地考察一下。清濤商場的位置和清河商場一樣，都是在清河邨巴士總站旁邊，亦算是清河邨的中心點。
就算附近私人屋苑的住户，例如御皇庭及御景峰等等，都會到清河邨坐巴士往上水站，因此亦是清濤商場的潛在客源。
清濤商場合共兩層，可供出租面積約一萬五千多平方呎，有二十五間商舖，其中地舖數量達二十二間，剩餘三間就位於一樓。
根據房署的資料顯示，除了籠統地介紹商舖適合的行業之外，亦有特意建議可以售賣乾濕貨品。
查看網友O2的招標公告紀錄顯示，在二十五間商舖當中，有二十二間已經成功招標，更不乏一些早在去年八月或之前已經中標，但到現時都未開始營業。現場所見，商場僅約一半商舖正式營業。
剛才介紹過，地面有二十二間商舖，其中有五間預留作飲食行業。在商場的佈局上，大概已經知道面向巴士總站的商舖會較受歡迎，即G01至G11號舖。這些商户包括有集運取貨店、單剪店、電器店及中西醫診所等等。
至於瑟縮在巷子內的G12至G22號舖，明顯較難讓人注意，其中G12是約二千平方呎的「巨舖」，其餘舖位就只有百餘呎。
細心留意招標公告上的租金及行業分佈，就會知道這些舖位實際上就是一個迷你版的乾濕貨街市，舖位內更全數設有鋅盤。
現時這些舖位，部分已有乾貨舖和魚檔營運，至於G12似乎是預留作冷藏食品店，至今仍然丟空。
為什麼房署不將這個意義上的乾濕貨街市正名呢？
近年，房署已經鮮有在新落成的屋邨預留空間開設普通版的乾濕貨街市，改為偏好將街市外判至單一營辦商營運。
以屯門和田邨及菁田邨為例，商場其實不缺空間，但兩個商場竟然沒有預留街市的空間，令人意外，最終和田商場一樓其中一個舖位改由和田市集營運。
對顧客來講，單一營辦商營運當然弊處較多，例如貨品價格較貴，甚至近日更傳出有單一營辦商街市僅接受電子支付，令人感到不便。
而在清濤商場的情況，其中一個可能性是房署可能覺得單一承辦商未必有興趣承租，所以才會將舖位改為租予個體户，但又不想改變整個大方向和策略。
而另一個可能性，可能只是因為和田商場前車可鑑，而在商場內加設乾貨檔位補鑊。
上到一樓，商場只有三個舖位及停車場繳費處，而現時營運的店舖只有月租超過十五萬元的麥當勞，其餘兩個舖位只有一個已經成功招標，但看起來也未有裝修跡象。
與其說清濤商場是個全新商場，其實作用上更似是清河商場新翼。商場佈局上算是簡單，但瑟縮在巷子𥚃面的街市似乎很難去吸引人流，是商場比較敗筆的地方。
清河商場的商户組合難免和清濤商場有所重叠，不過房署未能夠像私人發展商般，將兩個商場的商户重新整合，現時各自為政的運作模式，降低了清濤商場潛在的協同效應。
有關G02舖的小插曲，相信開唔成嘅機會都幾高
2025-01-20 11:35:25 +0000 UTC
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橙天嘉禾旗下四間戲院在上星期五(10/1)傳出會在翌日結業，引起傳媒廣泛報導。及後，嘉禾傳出和業主達成協議，戲院得以繼續營運，不過嘉禾未有證實或作出任何澄清。
橙天嘉禾的財政狀況又是如何？就算成功渡過這個難關，嘉禾又會否步另一連鎖院線娛藝的後塵而結業，進一步打擊本地戲院市場？
橙天嘉禾娛樂前身是嘉禾娛樂事業，嘉禾創辦人之一鄒文懷在2007年將他和女兒的股份全數出售予内地橙天娛樂的主席伍克波，及後橙天娛樂及嘉禾娛樂合併成橙天嘉禾娛樂。
嘉禾在出售予伍克波之前，曾經一度在亞洲經營超過三十間影城，合共接近三百間影廳。當年完成合併後的橙天嘉禾，更計劃在三年內將影廳數目增加一倍。不過，時至今日，伍克波的願景似乎已經有很大落差。
橙天嘉禾在去年六月，宣布以約十二億元台幣向網銀國際出售台灣威秀影城百分之三十五的股份。完成出售後，網銀國際成為威秀影城的最大股東，而橙天嘉禾全面退出台灣市場。
除了台灣業務外，橙天嘉禾早年亦已悉數出售馬來西亞業務。至於內地的360劇院，橙天嘉禾亦將其出售予伍克波，並作出減值。橙天嘉禾旗下戲院放映業務僅餘蝕錢的香港業務，以及賺錢的新加坡業務。
香港嘉禾院線以往為人熟悉的是以泛亞線的名義發行其西片，例如大華戲院、海城戲院及後期的嘉禾港威電影城、紐約戲院及嘉禾利舞臺等等。講鏟片就曾經談過在八十年代末期的時候，嘉禾經營的盛況。
https://www.hkfilmblog.com/archives/16926
嘉禾亦一度和澳洲Village Roadshow 合資經營Golden Village (GV)院線，以GV名義經營過的戲院包括GV 荷里活、GV 旺角及GV青衣。不過，以上所講的戲院均已全數結業。
澳洲Village Roadshow淡出後，橙天嘉禾就改以GH名義繼續經營香港戲院放映業務至今。不過，香港業務持續錄得虧損，現時的市佔率亦僅餘單位數字。
橙天嘉禾曾經強調未有計劃出售香港業務，不過自從出售台灣業務後，橙天嘉禾的持續經營收入進一步減少，但似乎這次出售是別無選擇。
翻查橙天嘉禾最近的中期業績報告，顯示去年上半年集團的收益減少至三億七千萬，虧損約八千萬元，不過其中包括了出售內地360劇院所作出的確認減值約三億元。而在出售台灣業務後，集團能夠獲得兩億多元，大概可以彌補360劇院的減值。
至於香港放映業務的票房收入下跌27%至接近六千萬元，其分部虧損升一倍至一千六百萬元。
值得留意的，是核數師在業績報告後段提出關注。核數師指出，橙天嘉禾未能履行與銀行之間的財務契諾，為數四億元的銀行負債已列為流動負債，即一年內到期的債務，而橙天嘉禾的現金可能不足以全面滿足未來營運及資本開支的要求。
橙天嘉禾雖然經營情況令人擔憂，但更重要其實是看主席伍克波的取態，他會否繼續注資在橙天嘉禾身上。
橙天嘉禾在2018年曾經計劃向關連人士，即伍克波收購位於江陰市的物業江陰橙天地，用作經營電影主題酒店，並一同訂立戲院租賃協議而備受爭議。
及後計劃告吹，江陰橙天地至今仍只是毛坯房狀態。不過，這足以證明橙天嘉禾已經成為了伍克波的投資工具。
有人也許會好奇，嘉禾多年來的片庫，理應是橙天嘉禾的珍貴資產，為何現時財困都還未出售片庫？
現時橙天嘉禾僅持有約140部自製電影的發行及分銷權，由旗下公司嘉樂影片負責，而大部分具價值的經典作品都在早年已經出售。
早於1993年，嘉禾已經將1992年或之前製作的電影，全數出售予衛星電視，即現時的星空傳媒 (Fortune Star)，及後星空傳媒已安排作品作數碼復修。而部分九十年代的嘉禾電影，版權亦已出售予美國華納兄弟，因此剩餘片庫的價值已經不多。
現時嘉禾在香港營運七間戲院，其中歷史最悠久的是位於尖沙咀的海運戲院。
和之前談過的海城戲院或嘉禾港威不同，位於馬可孛羅香港酒店內的海運戲院，格局是六、七十年代的巨型戲院，早於1969年開幕。
從香港購物商場的歷史與論述專頁中，可以看到當年戲院的整體佈局。戲院曾經佔去商場兩層，設有超等及堂座，合共超過一千七百個座位，非常宏偉。
https://www.facebook.com/share/1KC9GU28Vt/?
戲院於1994年進行改建，改建後只保留原本屬於超等座位樓層，成為當年大家口中的「迷你影院」，至於堂座樓層則改建成商舖，即是現時連卡佛的其中一部分。
而從香港記憶的相片中，可見當年海運戲院的入口亦較為體面，較現時位處冷巷的感覺好得多。
https://www.hkmemory.hk/MHK/collections/Theatre/All_Items/images/202006/t20200623_94500_cht.html
時至今日，海運戲院的座位縮減至456個，包括411個普通座位及42個D-BOX動感座椅。雖然戲院已經縮水不少，但仍然十分有氣派。
可幸的是九倉已經擱置重建馬可孛羅香港酒店的計劃，相信只要嘉禾撐得住，海運戲院暫時仍然可以保留。
橙天嘉禾香港業務逐漸式微，且看未來一年集團能否和銀行洽商再融資，以及虧損的情況能否顯著改善，以及主席會否在財政上支持橙天嘉禾的日常營運。
2025-01-15 11:45:33 +0000 UTC
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踏入2025年，先祝各位訂户新年快樂！新一年送舊迎新，有不少具規模的全新商場或翻新商場排隊登場，就讓我抽五個出來，先為大家預告一下。
(1) The Millennity
第一個介紹的是由新地和同系載通合資發展的牛頭角The Millennity 綜合項目，被喻為創紀之城第八期，前身是九巴觀塘車廠。
新地和載通在2016年成功原址換地，將工業用地改劃為非住宅用途，補地價金額43億元，每平方呎補地價約三千七百元。
The Millennity項目包括兩座樓高二十層的甲級寫字樓，以及樓高十二層，面積達五十萬平方呎的基座商場。
項目早於2022年已經落成，而寫字樓部分及位於十樓的寫字樓大堂已經優先啟用。不過，直到目前為止，除了部分商場通道外，商場大部分仍未對外開放。
新地在2022年的新聞稿上曾經指出，「The Millennity」的意思蘊含Infinity及Community兩大主軸理念，寓意九龍東發展的無限可能及創紀之城社區的延續與連繫，商場的規模與同系apm相若，而商場亦會設有綠意盎然的休憩空間。
事實上，The Millennity 在定位上與apm完全重叠，似乎不能互相分工，而商户對於在牛頭角開荒的意欲亦不大，因此商場至今仍然開幕無期。
在早前的大小事回顧中，我也談過The Millennity缺乏有蓋通道無縫連接到港鐵站，是商場一大缺陷。現時The Millennity的行人天橋，只能連接到創紀之城六期，其競爭力欠理想。
The Millennity 能否重新走apm開幕時候的夜繽紛路線，引入卡拉OK及戲院等有較長營業時間的商户進駐，利用夜生活包裝去吸引年輕一族？
不過，似乎今時已經唔同往日。近期，不少娛樂事業都坦言香港貴租及高人工是日常經營中最大障礙，而且港人北上娛樂消費越趨頻繁，連年輕族群亦不例外。
面對啟德一眾商場的激烈競爭，The Millennity 又能夠如何去突出自己呢？
也許主打獨有餐飲選擇，會是The Millennity 其中一個可以考慮的路線。
不過，以商場屬旗艦規模來看，相信The Millennity 就算在今年年內試業，也許很大機會要分階段進行。
(2)SNDO 三道
利福旗下啟德雙子匯項目，第一期崇光百貨啟德店已經開業，而早前仍未營運的咖啡店SOGO CAFÉ、十樓的展覽廳TT SITE及十二樓户外空中花園部分都已經開放。除了十三樓的空中花園仍未開放外，崇光百貨啟德店大致上已經全面營運中。
不過，雙子匯第二期SNDO 三道項目，暫時仍未公佈確實開幕日期，相信還要觀望啟德零售館對三道造成多大的威脅。
早前談過利福計劃利用三道主打年輕族群，和SOGO主打較成熟的顧客群有所區分，而當時劉鑾鴻就預計三道會在今年年中開幕。
三道現時只有地舖手工雪糕店YONNA YONNA正在營業，另外因應區內對時租車位的需求甚殷，三道的停車場已經在週末對外開放，亦有望為利福帶來額外收入。
利福方面指出，三道的意思是指將商場合共十一個零售樓層，劃分成三個不同風格的區域，包括娛樂區、購物消閒及FRESHMART 超市，猶如層層疊加的三文治的意思。
由於有關三道的資訊仍然不多，所以今天就不花太多篇幅去介紹了。對三道有興趣的話，可以看回去年十一月的文章。
(3) 11 SKIES
新世界位於機場的航天城旗艦項目11 SKIES，至今仍然只聞樓梯響，箇中原因相信和出租情況欠佳有關。
由新世界發展的11 SKIES，包括寫字樓部分K11 ATELIER、航天城交通總匯，以及早於2023年年尾已計劃開放，面積超過三百萬平方呎的零售樓面。
11 SKIES 現時仍然盼望有待二號客運大樓重建工程完成後，旅客能夠直接經過行人天橋前往商場，商場有望直接受惠。政府就指出，二號客運大樓將會在今年年底分階段營運。
二號客運大樓啟用，究竟能夠對11 SKIES的人流有多大幫助？其實還要看兩個客運大樓如何分工，以及二號客運大樓未來會負責處理多少航班。
不過，根據新任運輸及物流局局長陳美寶指出，機場在聖誕節期間的航班升降量，仍只是快將達到疫情前平均每日有1,200班航班，意味現時航班的數量，就算是以往使用雙跑道系統的時候都能夠負荷。
三跑系統仍未完全發揮作用，直接影響二號客運大樓何時才能夠全面運作。
至於一號客運大樓的旅客，還要穿過二號客運大樓才能夠前往11 SKIES，相信旅客刻意前往商場的意欲不大，商場的位置明顯較新加坡的星耀樟宜 (Jewel Changi) 缺乏地利優勢。
11 SKIES 現時僅有咖啡店Ideaology及佔地超過三萬呎的室內遊樂場Chill Kids Club，不過Chill Kids Club的位置其實是在二座辦公室大樓內，所以實際上商場只有一間咖啡店。
11 SKIES 在社交媒體就指出，商場首階段的娛樂設施，將會在今年第二季啟用。
11 SKIES 當年公佈了三個主力商户，至今只有兒童職業體驗樂園KidZania及以Paddington 柏靈頓熊為主題的Paddington Play Experience 有得留低。
而早前曾經在北角K11 ATELIER King’s Road 營運的韓國多媒體藝術博物館ARTE MUSEUM，早前已經宣布會撤出香港，意味不會在11 SKIES 出現。
這兩個僅餘的主力商户，都是以親子體驗為主，似乎未能像星耀樟宜般具打卡價值，讓旅客有非去不可的理由。
機管局早前就公佈，計劃將航天城及港珠澳大橋香港口岸一帶發展成機場城市，更會利用無人運輸系統連接，預計系統會在今年年底試行營運。整個機場城市的目標很明確，就是為潛在的目標顧客群內地旅客作準備。
11 SKIES 真正的對手，其實不是本地的商場，而是澳門賭場的附屬商場。當年新世界雄心壯志，在航天城項目中預留多達三百萬平方呎的零售樓面，相信都是想染指成為大灣區的零售樞紐。
耐何澳門酒店的商場要氣派有氣派，絕對能夠招呼大豪客有餘。而要談到最抵買的奢侈品，相信澳門或香港更加榜上無名，因為旅客的身體最誠實，日本是必然的選擇。
本地奢侈品市場前景黯淡，現時更要面對內地消費降級的風氣盛行，似乎11 SKIES 已經輸在起跑線。
因此，我的結論和兩年多前撰文的時候分別不大。11 SKIES 與其調整商場的硬件，或是找來具號召力的商户進駐，其角色似乎非常被動，更莫講新世界系內的財務流動性更是備受關注。
(4) DOCK 1A 壹同
在未來一年，我同樣都會介紹一些翻新現有商場的項目。
壹同這個名字也許對大家非常陌生，商場位於西貢翠塘路，原名為景星廣場、城市娛樂中心及CENTRO 。
由橋堡集團發展的景星廣場，是商場及多層停車場項目，在2001年落成。商場部分由地下到四樓共五層，面積五萬平方呎。
根據2003年蘋果日報的報導，景星廣場落成後僅有惠康超市承租。及後澳洲籍投資者購入商場，並易名為城市娛樂中心及後來的CENTRO，引入餐廳及相信由業主城市娛樂自行營運的保齡球場Tikitiki Bowling Bar，超市亦由惠康改由百佳承租，商場成功起死回生。
商場最大的優點，是擁有三百多個車位，成功吸引西貢區一帶的駕駛人士到超市購買日常所需。
商場的業主後來陷入財困，有報導更指出商場在2017年被已故舖王鄧成波家族用作四按借貸，不過我就無法查證商場是否一度易手至鄧家。
商場最終成為了銀主盤，於2022年以四億元出售予新業主。對新業主來說，這個商場有不少東西需要大執，例如商場內過半扶手電梯因為失修而需要更換，就連電梯都要整部更換，以大廈樓齡僅二十多年來說算是罕見。
不過，我就曾經在商場大執前到訪過CENTRO，當時只有超市及保齡球場營業，但商場的電梯卻貼上了驚人的通告，指不要按某些樓層的按鈕，否則電梯就會失靈的警告字句，似乎更換電梯是在所難免。
商場地理位置說不上理想，加上近日集誌社亦報導，在西貢屹立三十年的凍肉店美澳肉食宣布結業，業主歸咎大批外藉人士遷走，以洋人顧客為主的商舖無以為繼。
CENTRO商場至今易名為壹同，並計劃在2025年頭重新開幕。根據商場的社交媒體解釋，壹同中的「壹」代表第一、數字「一」的大寫，而「同」則象徵著共同活動和彼此之間的深深連繫。
而英文名字Dock 1A中的「Dock」代表碼頭或海濱位置，同時也象徵停泊，突顯其作為遊客停車並展開探索西貢之旅的基地角色。
至於「1A」就只是代表商場地址翠塘路1A號。商場方面再加以說明，指出「1」和「A」分別都是數字及英文字母排列第一，象徵著西貢的第一個經過的地方。
說了那麼久，似乎商場的新名字略嫌太多花臣。壹同究竟又能否「改名轉運」？
(5)俊薈 土瓜灣
今日介紹的最後一個商場，是位於土瓜灣馬頭涌道，前身是海悅廣場的俊薈 土瓜灣。
海悅豪庭由中國海外發展，在1998年落成，而基座商場海悅廣場合共三層，中海外多年來都是自行持有及收租。
直至2022年，俊業集團以超過四億元收購商場，並為商場進行翻新工程，預計在今年首季重開。
俊業集團這個名字可能不是為人所熟悉，集團早年發展的項目有錦繡花園及康樂園，明顯和一般發展商發跡的過程不同。
由集團第三代吳天偉「打骰」的俊業集團，作風未有如其他富三代般闊綽，反而主攻民生地段。俊薈系列包括兩座位於長沙灣及旺角的銀座式商廈，而俊薈 土瓜灣是俊薈系列首個商場項目。
吳天偉向傳媒表示，俊薈 土瓜灣已有大型連鎖餐飲及教育機構進駐，未來將繼續積極引入餐飲、教育、醫療及寵物服務等多元化商戶，提供一站式生活配套，滿足區內居民及遊客的日常所需。
主打民生的海悅廣場，多年來都是一個平庸的商場，但說不上是個死場，因為商場以往已經有有兩間連鎖快餐店承租，加上其他民生商店，商場算是有些人流。
俊薈土瓜灣能否藉著翻新工程，而吸引到區外客源？我暫時就看不到有什麼賣點。
區內指標性的商場，就只有最近易手到華潤隆地的欣榮花園商場。就連商場老手新地也不願在土瓜灣深耕，寧願出售和市建局合作發展的DOWNTOWN 38 基座商場，而保留零售面積大一點，面積約三萬平方呎的農圃道18號商場作收租。
俊業要面對的另一個問題，是區內居住人口陸續減少。市建局已經批出盛德街前公務員合作社項目，合作社亦已完成清拆。而馬頭圍邨及真善美邨亦重建在即，似乎俊薈 土瓜灣並不是在一個很好的時間點起跑。
初步介紹過今年五個新商場，又有沒有哪一個值得期待？在未來一年，我亦會密切關注其他商場的發展，包括灣仔瑞安中心、荃灣前協和廣場項目聯薈、還有新地首個文創項目馬灣公園二期 ，記得留意hkmalls！
2025-01-07 14:26:23 +0000 UTC
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(Patreon 收費訂户限定文章)
又來到年尾，今年算是hkmalls 頗為豐收的一年，訂户及YouTube 收看人數屢創新高，感謝大家的支持！
今年介紹過全新的商場多達八個，亦是近年罕有，包括:
啟德零售館
啟德雙子匯SOGO
合和商場
白石角Silicon Lane
YOHO MIX 元點
屯門NOVO WALK
Anima Tokyo (已結業)
欣安商場二期
其中啟德兩個新商場，就包辦了合共過百萬呎的全新零售面積，非常巴閉。
啟德雙子匯SOGO及啟德零售館正正是兩個不同年代商場的代表，SOGO 是擁護以往傳統百貨的概念，而啟德零售館就是在不同規範當中，希望尋找新出路的商場。
我早前談過啟德SOGO 策略性將超市放在二座大樓三道SNDO內，是一步險棋。雖然SOGO缺乏有蓋通道連接啟德站，但仍然比啟德零售館具有地理優勢，似乎實際上較影響顧客的購物意欲。
反觀不少人引頸以待，由K11營運的啟德零售館，受制於其硬件設計影響，令不少人感到有較大落差，其商户組合亦未有大型主力商户落户。
這正正反映K11 近年營運商場的策略，並非走傳統商場倚賴若干主力商户來撐起商場人流的概念，而是像尖沙咀舊K11商場般，以不同具有話題性的商户及限時快閃店落户，並不斷作出更替，為顧客帶來新鮮感。
就算食老本的商場，例如灣仔合和商場，都需要靠舉辦市集及招攬文青小店去吸引人流。
至於新地，就採取截然不同的策略去營運新商場。例如今年兩個新商場，位於白石角的Silicon Lane 及屯門NOVO WALK就是作為旗下樓盤的配套設施，新地大可運用其租務策略，將不同地區的商户一併綑綁引入到新區，兩個新商場更成為了新地推售現樓貨尾的手段。
這種一條龍的經營模式，其他地產商很難去仿效，亦難怪新地能夠獨佔鰲頭。
不過，新地也有老貓燒鬚的時候。雖然表面上新地依然十分風光，賣樓成績驕人，但似乎未來一年仍可以預期有不少隱憂。
新地的財政壓力遠遠不及新世界般嚴峻，但從各方面都感受到集團在財務上的流動性較以往低。
新地在今年大幅縮減The Point 積分計劃的獎賞，只容許在參與即賺分商户的消費才能夠儲分，更強硬地要求消費的時候必須利用指定裝置賺分，引起大眾反彈。
及後新地「補鑊」，容許顧客可以同步上載有關單據至另行通知，但現時估計僅有七至八成商户有參與即賺分計劃，積分計劃普及度明顯縮水。
除了天水圍橋頭圍發展計劃已經悄悄從新地年報中剔除外，未來牛頭角The Millennity 及十四鄉西沙 GO PARK商場亦有一段時間需要艱苦經營。
由新地及同系載通合資發展的牛頭角The Millennity，原本計劃在2024年年尾開始試業，但最終來到12月尾仍然沒有動靜。而載通在早前公佈的中期業績中，已經改稱商場將於稍後開幕，而不再強調開幕時間。
The Millennity 碰上市民本地消費意欲低迷、內地旅客消費降級，還有啟德一眾商場排隊開幕的影響，缺乏亮點及足夠商户承租的The Millennity 只好靜待更佳時機。
事實上，The Millennity 的位置遠離牛頭角站，而且商場現時缺乏有蓋通道無縫連接到港鐵站，完全被同系的觀塘apm被比下去。缺乏地理優勢的The Millennity，在來年會以如何的定位示眾？我當然會持續關注。
至於位置荒蕪的西沙GO PARK，終於在十二月份「正式開幕」 ，並接受公眾預約部分設施。這個鳥不生蛋的地方，相信不少人都知道是個住宅項目的配套設施。
耐何新地在十四鄉的投資非常龐大，除了投資發展GO PARK的體育設施外，還有需要投資擴闊西沙路等工程，意味新地不能夠低價賣樓。而現場所見，西沙住宅第二期發展的工地仍是一塊爛地，據聞新地已經暫緩工程，相信有待西沙第一期開始賣樓後再作決定。
缺乏周邊居民支持的GO PARK，能否單靠外區訪客就能夠支撐起整個商場及附屬設施，我就很有保留。
2024年亦有不少商場進行了大型資產提升工程，包括荃灣石圍角新城、屯門建生商場，以及東頭商場。對居民來說，也許能夠有更多連鎖商店的貨品選擇，但商場卻失去了以往的集體回憶，令不少人感到可惜。
在2024年，就算連鎖商户都要面對零售市場結構性改變的現實，而要選擇去留。
在過去一年大舉收縮的商户，有華潤旗下的U購超市，雖然分店數量大幅萎縮，由高峰時期一百間減少至現時不足二十間，但實際上華潤卻選擇了更果斷的方式去重整零售業務，在今年內結束了同系中成藥店華潤堂全綫分店。
另一間成為了零售市場結構性改變的犧牲品，是大昌食品。取而代之的，是更多以低價作招徠的零售商店，例如建華旗下的U士多，還有來自內地的Hotmaxx 好特賣。
至於連鎖健身中心舒適堡全綫結業，相信大家都會認同是公司經營不善的原因居多。
今年我都寫過關於東京新貌的文章。事實上，東京的土地資源和香港同樣珍貴，而且東京的建築物更需要有一定的抗震能力，但東京的項目仍然能保持以人為本及為社區帶來全新的面貌，主要的原因還是要看地主對項目的願景和決心，而不是單單以金錢及收益掛帥。
再次感謝你的支持，並祝大家新年快樂，下年見！
2024-12-31 06:17:15 +0000 UTC
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明天是聖誕節，先祝各位訂户聖誕快樂! 一如往年，商場在聖誕節這個搏殺期，都會大灑金錢在聖誕裝飾上，催谷節慶消費。
不過，本地零售業低迷，部分商場難免在聖誕裝飾上都有勒緊褲頭，減少預算。今日就和大家嚴選九大商場的聖誕裝飾。
(1) 新城市廣場
第一站來到沙田。適逢今年是新城市廣場開幕四十周年，新地亦非常揼本，在三樓中庭搭建使用環保冰的溜冰場，配以巨型聖誕樹來催谷消費。
近年有不少商場都有在商場內開設使用環保冰的臨時溜冰場，其營運要求較傳統溜冰場簡單，除了營運開支顯著較少外，其牌照要求亦比較寬鬆。
據了解，商場一般在舉辦活動的時候，已經需要向食環署申請臨時公眾娛樂場所牌照，而該牌照現時可以容許舉行一些臨時的活動，包括但不限於這些臨時溜冰場。
今年新城市廣場的聖誕裝飾，除了剛才所講的溜冰場外，還有在一期地下的羅馬圓形競技場、三樓的Chill Park及七樓亦有。
至於裝修多時的三期商場地下部分已經重開，不過礙於三期樓底較矮的原因，只能夠安排簡單的裝飾，感覺上亦有點焗促。
(2) 太古坊
有不少地產商今年在聖誕裝飾上都有減少開支，而仍然非常揼本的其中之一還有太古，尤其在太古坊舉行一年一度的糖廠街聖誕市集，今年更擴充規模至舍區及太古公園一帶。
和往年一樣，聖誕市集設有表演舞台、遊戲區及節日美饌區。而今年在太古中央廣場的位置，更增設三個打卡熱點，包括冬日篝火、星夜水影和聖誕老人泡泡屋。
至於對我來講，最美的地方其實是在太古坊二期地下花園的小燈泡。
(3) 花園道3號
自從冠君在去年開始，在花園道3號設置十米高的聖誕樹，意外成為了打卡熱點。今年冠君再接再厲，雖然效果就似乎不及去年，箇中原因相信是長樓梯上的裝飾不如去年般優雅。
不過，花園道3號的長樓梯具有先天的優勢，在晚上打卡的效果仍然是一流。
(4) 太古廣場
今年另一個值得介紹的聖誕裝飾，必定要數太古廣場的「巨獸」。
太古廣場今年化身成聖誕奇妙村莊，巨獸所在的主中庭位置為毛絨樹林，另外在商場的不同位置亦設有其他裝飾，例如能夠噴出蜜糖香氣的糖果廠、聖誕老人屋、以及外觀上有點像藻類植物的神秘樹洞。
今年若果要說到最具人氣的聖誕裝飾，相信太古廣場絕對可以在頭三位。不知道大家覺得巨獸是可愛，還是帶點詭異？
反觀在星街小區的裝飾就明顯縮水，而在年內竣工的太古廣場六期亦未有舉行聖誕活動，相信太古寧願集中資源放在糖廠街聖誕市集身上。
(5) 1881 Heritage
以往設有華麗聖誕裝飾，長實旗下的1881 今年隨著租務情況欠理想下，聖誕裝飾相比以往亦有頗大落差。
今年1881以法式聖誕小屋為主題，從相片中大概未必看得出有什麼落差，但現場就感受到小屋較往年聖誕裝飾的規模為細，小屋外觀上亦有點粗糙，甚至只是電視台古裝街的級數，談不上精緻。
小屋旁邊設有兩條旋轉樓梯，在指定時間可以企上樓梯打卡，但由於簡陋小屋的結構所限，應該就難以容許遊人登上一樓了。
小屋門外設有數張椅子，讓遊人彷似置身於巴黎街頭，而小屋內亦設有打卡位，只見內地遊客樂此不疲，不過「窗」外巴黎鐵塔的硬照卻是「鬆郁矇」，整體感覺都令人失望。
(6) IFC
新地及恒地旗下的中環IFC，今年聖誕裝飾的主題打安全牌，是以玩具工廠作主題的奇幻玩具之旅。不過，安全牌的選擇也許亦是正確，因為對手置地廣場預算似乎大縮水，對比之下IFC的聖誕裝飾明顯較佳。
奇幻玩具之旅設有不同的互動體驗，包括與聖誕老人見面及透過互動遊戲獲取獎品。不過，現場所見，部分裝飾卻露出了零件的部分，對小朋友來說似乎有點危險。
(7) 西九文化區
一如以往，旅發局在西九文化區海濱舉行香港繽紛冬日巡禮，擺放了高二十米高的聖誕樹。
聖誕樹亦會化身成巨型畫布，以配合每小時兩次的投影表演，不過在聖誕小鎮外面就未必能夠聽到表演的音樂。
聖誕小鎮今年加入了熊貓元素，成功吸引內地旅客興奮打卡。
如果不想和旅客們逼入聖誕小鎮，其實西九本身的聖誕裝飾亦有驚喜。在自由空間附近的通道就變身成光影走廊，效果十分不錯，比聖誕小鎮更值得打卡。
(8) 半島酒店
相信就算沒有去過現場，也許會在網上看過深受內地旅客歡迎，位於半島酒店外牆上的CHANEL閃亮蝴蝶結。不過，我更喜歡的是位於一樓餐廳門外的聖誕裝飾。
半島酒店將整個一樓幻化成梳士巴利中央車站，而餐廳的其中一部分，更裝修成半島節日列車的包廂。至於餐廳外更擺放了䌫車和火車模型，配合迷你高山薑餅村的主題，模型非常細緻及有聖誕氣氛。
(9) 愉景灣
最後來到每年都落本慶祝聖誕，香港興業和中信泰富旗下的愉景灣。愉景灣的聖誕裝飾主題為意式冬日慶典，分為愉景廣場及愉景北商場兩部分，另外還有在愉景灣酒店內的裝飾。
愉景廣場的聖誕裝飾以羅馬競技場為概念，不過我就不肯定羅馬競技場和聖誕節的關係有多大。至於愉景灣碼頭的上蓋就掛上了近年流行的聖誕老人吹氣公仔。
說到值得打卡的位置，還是要數愉景北商場的鐘樓。今年愉景北商場的鐘樓化身成為威尼斯安康聖母大教堂，在鐘樓前方搭建了一條限企十人的拱橋，讓遊人彷如置身在大運河上，另外有一艘貢多拉船在最前方作為擺設。
而在海濱長廊上，亦設有不同的心心裝飾供情侶打卡。
至於在愉景灣酒店內，亦有不同的聖誕裝飾供遊人打卡。
看完今年的聖誕裝飾，有沒有哪一個是你的心水呢？hkmalls祝大家聖誕快樂!
下星期和大家回顧過去一年的商場大小事，記得留意!
2024-12-24 08:34:33 +0000 UTC
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今年壓軸登場的新商場，由啟德體育園公司獲得經營權，K11集團負責租務代理及營運的啟德零售館，已經在12月18日正式試業。
面積達七十萬平方呎的啟德零售館，出租率超過八成，商場以運動遊樂作為主題，有關運動的商户超過三分一。
啟德零售館的主要對手，有AIRSIDE及雙子匯SOGO。啟德的零售面積會否供應過剩？
啟德零售館有超過70間中、日、韓、東南亞及歐美等多國美食餐廳進駐。一直被人稱為美食沙漠的啟德，能否因為啟德零售館而擺脫這個稱號？
啟德零售館的位置，是整個啟德體育園區最近啟德站的地方。從啟德站D出口出發，穿過車站廣場大概要十分鐘左右，全程都算是有瓦遮頭。
不過接近啟德零售館1的位置卻有一點露天位置，相信到下雨天的時候會有點不便。
至於駕駛人士就要留意，啟德體育園及啟德零售館的停車場尚未對外開放，駕駛人士或許要先利用AIRSIDE或雙子匯的時租車位。
啟德零售館分為三座大樓，以及運動健康中心。
啟德零售館1
啟德零售館1共有四個樓層，不過地下及一樓的面積因為遷就啟德體藝館及習藝坊的原因，而僅有約半層樓面。
零售館1地面的商户包括法國運動品牌Decathlon (迪卡儂)、FILA及Garmin。
地面樓層能夠無縫連接到容納一萬人的室內主場館啟德體藝館，以及容納五百人的習藝坊，習藝坊稍後會向公眾開放。
體藝館地下設有數個餐飲品牌，例如倆三杯、阿波羅、吃茶三千等等，不過在體藝館舉行活動期間，僅供活動參與人士光顧。至於便利店7-11及陳茶館芋圓位處入口的位置，就能夠容許非活動參與人士光顧。
一樓的商户不多，有李寧、6IXTY 8IGHT、GU x UNIQLO首間聯乘店、印尼食品店in-mart及莎莎化妝品。
其中GU x UNIQLO首間聯乘店未能和商場同時開幕，亦未有引入在日本已經推出的高檔副線PLST或太古城分店引入的UNIQLO COFFEE，似乎賣點不足。
二樓是零售館1面積最大的樓層，主力商户為面積接近二萬呎，以運動作為主題的美食廣場Food Gala。
不過，和AIRSIDE一樣，Food Gala同樣是由富臨營運，商户都是熟口熟面或是富臨的姊妹品牌，談不上有太大驚喜，似乎只能夠作分流為主。
而美食廣場的初步印象，有人都覺得檔位上的橫幅屏幕比較眼花。
其他商户就比較大路，包括第一季才正式開幕，現時僅以快閃形式擺檔的商務印書館、萬寧、屈臣氏、太興旗下敏華冰廳及新副線安金稻、台式飲品店蜜滋麻美、株式會社旗下一人火鍋新品牌好鍋日子及特許經營品牌兩姊妹涼皮。
不過，現場所見，兩姊妹涼皮只有三張枱，規模非常之小，感覺上只是試驗性質。
零售館1和零售館2設有兩條「連橋」連接，分別位於二樓和三樓。
保齡球場實際位置是在零售館1的三樓，但零售館1其實不設扶手電梯前往三樓，連商場方面的標示都是建議由零售館2前往，亦是商場方面比較不太清晰的地方。
談到商場內的標示問題，其實商舖的編號並未有明顯標示出來，只能單靠樓層去尋找商舖。
場內雖然設有電子指南，撇開其軟件功能的問題，在硬件設計上似乎也不太人性化，相信身高要達到1.75米以上，才能夠不費力氣去使用。
啟德零售館2
雖然三座商場都設有中庭，但零售館2的中庭為三座商場當中最具規模，而現場所見亦有擺放聖誕樹及聖誕市集攤位。
至於全港最高17.5米的有蓋攀石牆，暫時尚未開放。
作為運動品牌的集中營，零售館2地下雲集不少運動品牌，包括adidas、NIKE、PUMA、Salomon，另外由韓國公司取得授權的National Geographic apparel 亦有開設專門店。
至於甚為神秘的地庫，為AEON STYLE 的啟德分店所在的位置，但感覺卻是瑟縮在停車場的一角，部分樓層指南更未有標示地庫樓層，非常奇怪。
啟德AEON STYLE初步的感覺是準備工作較為倉促，無論是貨架標示、凍櫃、甚至超市其中一個賣點Reward Kitchen都未準備好。
啟德店雖然名為AEON STYLE，但實際上以超市為主，和以往的AEON SUPERMARKET分別不大，貨品種類上感覺比旺角店及油塘店少得多，更不用提到元祖康怡店。
超市整體感覺較預期為小，規模令人失望，僅能夠照顧居民的日常所需，而並非百貨規模，未能完全取代九龍城店。
另外在店內亦開設由AEON 特許經營的KOMEDA’S COFFEE。不過，零售館內已經有大量餐飲選擇，競爭甚大，其實寧願咖啡店的空間預留作DAISO 12元店更佳。
在日本，其實亦有以超市業務為主的AEON STYLE，不過就會起用另一品牌AEON FOOD STYLE作為分野，亦減低誤導，香港AEON都值得仿效。
上到一樓，商户包括NSEW任天堂商品專賣店、Greyhound Cafe、The Common Ground、JOMO、素啡工場、N+ Burger、麵包店DONQ、Pop-up商店良茶隅等等。
至於即將開幕的就有Hot Toys及HOW to Live Well開設的咖啡店。
二樓的主力商户是龍豐Mall，另外亦有啟德首間滙豐分行、韓剪及Pop-up時裝店 FM +，另外在通道上亦設有清酒體驗店 Sake Z Plus，不過似乎不太配合到商場的氣氛，通道上「立飲」的體驗亦不佳。
至於三樓，除了設有天橋連接到保齡球場外，其他商户還有株式會社另外兩間食肆一人燒肉店牛角J及fusion 菜KAMO。
設有40條球道的保齡球場 Top Bowl，是達到國際標準的保齡球場。球場感覺闊落及簇新，價格上亦算是相宜。
Top Bowl在場內亦設有桌球場及餐廳酒吧，不過桌球的收費就比較昂貴，而酒吧其實需要配合商場的開放時間，未來的可持續發展能力成疑。
其他較具名氣的餐廳，例如九龍第一間麵鮮醬油房周月、名苑酒家及壽司郎就仍未開業，而壽司郎更要到下年第二季才會開業。
三樓其他商戶包括室內遊樂場Namco、Baleno、玩具站、好特賣及微影，其中只有頭兩間店舖開始營業。
至於相信是以舊啟德機場為主題的觀景設施啟航台就仍未開放。
四樓方面近半樓層由遠在愉景灣的室內遊樂場Epic Land歷奇王國「出城」承租，另外設有一間餐廳，相信是咖吔的姊妹品牌青椰，以及兩間床上用品店。
啟德零售館3
缺乏天橋接駁的零售館3，雖然感覺分離出來，但定位上亦大眾化得多，亦有望能夠吸引僅一條通道之隔的居屋群街坊，照顧他們的日常生活。
零售館3的面積是三個零售館中最細。地下的商户包括大家樂、Grove、蘇哥清湯腩、四寶食堂、主打梳乎厘班戟的the Pantry、茶東西及譽豐中醫。
一樓方面就有大生超市已經營業、至於KFC及譚仔三哥就仍然在裝修中。
二樓方面除了即將開幕的Pizza Hut及蒸廬外，其他以教育機構為主。至於三樓就設有「總有一間喺左近」的健身室24/7及桌球學院。
運動健康中心
還記得室內遊樂場JOYPOLIS SPORTS嗎？事實上，JOYPOLIS SPORTS所在的位置是在運動健康中心內，是一棟獨立大樓，和三座零售館毫無關係。
運動健康中心的位置鄰近零售館3，樓高五層。
由日本世嘉及華廈文化科技的合資公司CA SEGA JOYPOLIS開設的日本國外首個 JOYPOLIS SPORTS室內體育娛樂公園，佔地三萬平方呎，引入首個以超音鼠為主題的互動家庭娛樂中心 SONIC STADIUM，以及「FUTURE ARENA」主題區，另外在四樓亦設有運動元素的餐廳酒吧「餓虎藏龍」。
至於門票方面，場內設施無限任玩入場門票約二百多元，另外亦設有單獨進入SONIC STADIUM 的一小時門票，售價就比較便宜，約八十多元，但就不能去其他樓層。
整個商場初步的印象是平實，未有出現K11般較為花巧的設計及香氣。雖然有人稱讚場內設有飲水機，但有不少人批評商場的感覺與一般屋邨商場的設計無異。
商場初步的感覺亦較易令人迷路，而官方網頁的指南亦不清晰，除了未能篩選零售館1、2或3的商舖外，網頁上亦未能提供店舖的確實位置。
事實上，屬於啟德體育園發展一部分的啟德零售館，是由政府出資負責接近三百億元建築開支，以「設計、建造及營運」 (DBO)模式交由周大福企業及周大福創建合組的啟德體育園有限公司發展。
合組財團在項目落成後，需要負責項目的營運開支，以及在營運期間向政府支付扣除開支前的營運總額3%及超過17億元，以獲取體育園為期二十五年的營運權。
啟德體育園有限公司原本的大股東是新世界，新世界在十一月公布以四億元出售啟德體育園75%股權及七億元貸款予母企周大福企業。
新世界表示，啟德體育園初步營運估計需要額外資金去支持其初期運作，將項目出售亦有助集團去槓桿。
因此，無論是K11、新世界或周大福，也許對零售館的設計未必有太多話語權，因為項目的設施及場地的業權都是屬於政府，政府有權設立若干預先設定的要求。
在香港以DBO模式發展的項目，一般以公用設施如污水設施、隧道等較為常見，但商業設施就較為少見。
我印象中較為近似以DBO模式發展的商場，有位於數碼港的數碼港商場。商場現時的業權屬於政府，交由數碼港管理有限公司管理，但其實商場當年是屬於數碼港發展的一部分，由盈大地產負責發展，不過在商場設計上當時政府有多少參與，當然局外人無法得知。
啟德零售館現時整體出租率八成，數字上算是不錯，但以零售館面積接近七十萬平方呎計算，有超過十萬平方呎有待出租，其實已經等同一個新市鎮整個商場的面積。
零售館作為體育園的一部分，亦有責任去配合活動舉行，例如剛剛舉行的《CHILL เก่ง Music Festival》 演唱會，零售館的餐廳需要彈性延長營業時間作配合，不過最終演唱會超時，餐廳「得個桔」。
觀乎在紅館旁邊的置富都會商場，其實鮮有配合紅館散場，場內的餐廳主要是配合看演唱會前的觀眾人潮用餐，零售館的安排也許需要更靈活應變，有改善的空間。
而且，政府對體育園的人潮管制如此重視，意味商場就算想舉行活動吸引人流，也許會比較被動。零售館能夠如何在非活動舉行的日子去吸引人流，亦甚具挑戰性，畢竟零售館的位置不如AIRSIDE般方便。
和啟德體育園一樣，啟德零售館需要以自負盈虧形式營運。政府在2017年提交立法會的文件中，估算首年零售餐飲設施及停車場的收入達一億七千萬元，並會逐步提升至每年約五億元。這個估算會否太過樂觀？
啟德零售館的介紹大致來到尾聲。至於美食海灣部分，據了解要到主場館開幕的時候才會示人。究竟面前是土瓜灣避風塘的美食海灣，能否像西九文化區般吸引？到時自有分曉。
2024-12-22 04:53:30 +0000 UTC
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發展局上月公布位於北部都會區內的牛潭尾新發展區初步規劃，包括攸潭美村在內共130公頃的土地將會重新發展，其中四成土地計劃發展成大學城及第三間醫學院。
至於區內的住宅發展，發展局更稱因為要配合大學教職員及醫護進駐，全數發展成私人住宅更為合適，打破近年政府提倡的黃金公私營房屋發展比例七三比。
區內擁有不少土地資源的地產商，例如恒基、新地及九建，會否成為大贏家？香港多年來都有不少主題式發展，例如科學園及數碼港等，最終都被指地產主導，牛潭尾大學城又會否重蹈覆轍？
而攸潭美村亦要面臨滅村的命運，在今時今日北都發展大於一切的時候，村民又是否只能逆來順受？
牛潭尾新發展區面積接近130公頃，規劃分為三部分，包括佔地46公頃的大學城、綜合醫教研醫院及第三所醫學院，以及私人住宅部分，區內不設公營房屋。
區內交通配套主要倚賴北環綫牛潭尾站，預計要到2034年才竣工。牛潭尾站初步設計在地底，而北環綫的車廠同樣會設於牛潭尾，兩者的上蓋都會發展成私人住宅項目。
從規劃圖中，可見住宅地區都是分佈在牛潭尾站的周邊，政府希望設計成十五分鐘生活圈，相信未來的居民主要的交通配套都會以北環綫為主。
區內住宅單位數量達過萬個，政府期望新發展區的人口數量超過三萬人，這還未計算大學城及醫院等額外人流，相信區內有望會設有大型地標商場及社區商舖。
不過，驟眼看來，牛潭尾的規劃似乎都是屬於非常初步，亦未有對佔新發展區面積大約百分之十的康樂或公共設施多加著墨，僅強調會活化河道及預留綠化地帶。
大學城的規模僅達中文大學大約三分之一，亦引起議員質疑大學城面積太細，未能發揮作用，對海外院校的吸引力亦不大。
香港已經有一段時間，未有出現以私人房屋作為規劃主導的新發展區。近年以私人房屋為主的新區，例如啟德跑道區及白石角，其生活及交通配套都為人詬病，亦偏離了早年政府提倡的基建先行原則，兩個地區至今仍然未有大型鐵路接駁，繼續流於鐵路概念地區。
大型鐵路是否一個新發展區必須的元素，似乎並非今天的文章要探討的主題。反而該思考的，是以往願景和現實落差之大，難免令不少發展商對開荒卻步。
在安達臣新發展區的前期規劃中，曾經落實以八二比的房屋比例去發展，當中八成土地用作發展私人房屋。當年的願景當中，安達臣會設有石礦公園、文娛核心區、甚至會設有能夠遠眺維港的觀景台，願景非常圓滿。
不過，當華懋及長實「入局」後，區內的規劃就出現一百八十度改變，成為了現時公營房屋單位多達七成的局面。
那麼私人發展商又會否積極參與牛潭尾新發展區的發展？
在北部都會區擁有龐大土地資源的發展商，包括有新地和恒基。為何談及這兩個大孖沙，是因為這兩大地產商都因為放棄在北都原址換地，而從政府獲得補償金，合共達到過百億元。
新地在全年業績公布，在古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村兩區內，合共四百萬平方呎的農地被政府收回，獲得約46億元賠償，將會分兩個年度入帳。
而恒基早前則公布，在古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村兩區內，接近五百萬平方呎的農地被政府收回，將會獲得約57億元賠償。
對發展商來講，原址換地因為「計唔掂數」，最終放棄發展，似乎是順理成章。但北部都會區作為本屆政府主力推動的項目，發展商的舉動會否被視作消極？
行政長官李家超早前更公開表示，商界作為香港發展的參與者和受益者，更應該是貢獻者而不是旁觀者，不只是做評論員。
根據本土研究社在2021年統計的資料，顯示牛潭尾新發展區內用地的業權不乏大發展商，例如早年曾經向城規會申請改劃地皮的九建及恒基，其地皮似乎就合資格去進行原址換地。
不過，現時融資成本仍然高企，加上兩間發展商現時亦正發展大型項目，本身在資金流動性上談不上輕鬆。
發展北都似乎勢在必行，不過面對即將滅村的攸潭美村，村民似乎亦未能接受命運，更坦言當局忽略人情及不尊重村民。
政府在十一月中公布牛潭尾的初步發展規劃後，要到本月六日才向村民就收地賠償或安置方案進行具體解說。
延伸閱讀 (1)
延伸閱讀 (2)
教育局有關北都大學教育城概念發展綱要，要到2026 年上半年才會公布，至於北環綫主線預計落成年份為2034 年。
不過，新任運輸及物流局局長陳美寶表示，港鐵並未落實為北環綫主綫項目的營辦商，需要視乎明年落實的最終安排及設計而定。
似乎牛潭尾大學城距離成形，還要等好一段時間，以及存在很多變數。
2024-12-08 03:27:47 +0000 UTC
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上集和大家淺談過啟德雙子匯一座崇光百貨(SOGO)啟德店的佈局和初步印象。不過，利福這個歷來最大的投資，還有第二部分，就是雙子匯二座項目，現時命名為SNDO 三道。
三道未來的定位該如何和SOGO作區分？利福國際主席兼執行董事劉鑾鴻在SOGO開幕的時候，就表示三道會主打年輕族群，和SOGO主打較成熟的顧客群有所區分，預計三道會在明年年中開幕。
距離三道開幕尚有半年，就讓我和大家腦震盪一下，究竟三道該設有什麼設施，才能夠在啟德一眾商場中脫穎而出?
雙子匯二座位於啟德SOGO旁邊，彷如一個孖生兄弟般。不過，利福就未有同樣將大樓命名為SOGO別館，而取名為SNDO 三道。
根據利福方面的資料顯示，SNDO三道是源自日文「三文治」的羅馬拼音「Sando」，意思是從B1/F到10/F，共十一個零售樓層會劃分為三個不同風格的區域，猶如層層疊加的三文治。
三道現時營業的商舖只有一間，就是位於地面的手工雪糕店YONNA YONNA。
根據利福的招租文件顯示，三道的三個區域包括:
娛樂區(9/F - 10/F): 戲院
購物消閒 (G/F - 8/F): 時尚購物、日系風格的美食廣場、生活品味書店
FRESHMART (B1/F) : 超級市場
先談娛樂區，九樓及十樓的位置預留作戲院。雖然利福方面未有公佈映廳的佈局，但按照一座分層面積去推算，相信三道的戲院僅是迷你戲院的格局。
啟德現時只有由豐德麗旗下MCL營運MCL AIRSIDE，合共有七個映廳，接近一千個座位，不過就不設VIP映廳。
雖然MCL AIRSIDE 並非同系和英皇娛樂文化合資經營的Plus 品牌，不過相信英皇亦不會在啟德和MCL打對台。
因此，三道戲院最大機會會由百老匯院線，抑或是由利福自行營運。當然，戲院的位置能夠出租予院線營運，對業主來說當然無任歡迎。不過，倘若由利福自行營運的話，也許能夠走出本地院線既有的營運模式，為顧客提供耳目一新的感覺。
早前我曾經去東京旅行的時候，就曾經到訪過，位於新宿的東急歌舞妓町Tower內的戲院109CINEMAS PREMIUM。
109CINEMAS PREMIUM位於該大樓的九樓和十樓，設有八個映廳，其中部分映廳更有不同特色，例如一院配備Dolby Atmos、六院配備ScreenX 三面熒幕、而八院則是專門放映35mm 制式電影的映廳。
戲院以木系裝修，配以淡淡的香氛，營造柔和舒適的氛圍。而戲院方面更建議觀眾可以在電影放映時間前一小時到達，配合院方的不同步驟去獲得最全面的體驗。
據院方的宣傳單張顯示，整個體驗從售票開始，到院方免費提供的爆谷及無酒精飲品，顧客亦可另行在酒吧點選各式各樣的雞尾酒。
全個戲院都配備由坂本龍一監修的聲音系統，另外每層亦設有休息區，播放由坂本龍一創作的曲目，讓觀眾可以以平靜心情去觀賞電影。
相信更多人會關心，這種PREMIUM戲院的定價會是如何？
109CINEMAS PREMIUM分兩種收費，配備能夠手動調整斜度的普通座椅CLASS A，票價為4500円(折合約港幣229元)，而設計成像商務客艙的小包廂，配備自動調校座椅的CLASS S 方案，票價為6500円(折合約港幣331元)。
從定價來看，似乎比本地一些VIP映廳的票價相若，甚至略高。
當然，以三道所在的啟德，除了照顧中產人士的需要外，亦不能忘記毗鄰的啟晴邨及未來的簡約公屋等等基層的需要。戲院如何定位，去兼顧體驗和日常族群的需要不是易事。
來到三道的重心，共八個樓層的購物消閒區。利福暫時未有透露其商户組合，不過坦白講，區內商場競爭非常劇烈，一線的商户大部分都已經被各大地產商「mark 實」，能夠讓三道填滿八個樓層的商户已經寥寥可數。
因此，也許三道必須要反客為主，找來具新鮮感的品牌進駐，才能夠為年輕族群提供獨特的體驗，例如動漫主題的樓層。
近期尖沙咀Anima Tokyo因為欠租的原因，遭業主華潤收舖，是否代表動漫在香港經營甚為艱難，三道不應該參考？
Anima Tokyo失敗的原因眾多，除了內部經營不善及其母公司愛訊集團被指營商手法有問題外，Anima Tokyo最大的問題是每月租金接近五百萬元。
對三道來講，作為自置物業，起碼不用擔心租金問題，亦可以讓三道有更多嘗試。
我在早前的影片談過，啟德SOGO不設書店，引起了不少討論，而一般在日式百貨內設有書店及超市，亦是屬於合理期望。
的確，在不是日本人生活圈子的啟德，開設如銅鑼灣店的日文書店崇文堂，是不設實際。但我相信書店能夠做到的氣氛，是其他百貨部門不能媲美的。
最理想的效果，當然是找來已經登陸內地及台灣多年的日本蔦屋書店(Tsutaya)落户。
蔦屋母公司文化便利俱樂部(CCC)早在2017年已經夥拍中信出版集團，成立合資公司。至今，內地業務改由CCC作為主要股東的蔦屋投資(上海)經營。
不過，和台灣業務不同，內地的蔦屋書店大部分都是由CCC批出特許經營權，由地產商自行營運。
蔦屋除了將書店重新定位成生活品味的打卡熱點，更在不同店舖中加入獨特元素，例如在東京六本木分店內開設一邊借書閱讀，一邊飲酒的酒吧。至於近年蔦屋更積極推廣共享空間 Share Lounge。
Share Lounge 是一個收費的共享空間，除了可以用作獨立的工作空間外，學生亦可以利用作自修室用途，而空間內更提供麵包、飲品甚至啤酒任食任飲，亦可以隨意借閱店內未開封的書籍等，為顧客提供另類體驗。
對啟德來說，除了體育園外，似乎對其他社區設施亦有一定需求。
最後來到大家引頸以待的超市。SOGO將啟德店的超市設於二座，無非是為了充撐場面，填補三道過剩的零售空間，但亦是一步險棋。
一來超市和一座並無任何通道連接，和百貨公司沒有太多連繫，二來超市比啟德零售館的AEON STYLE 遲開，亦比較難去建立顧客群的消費習慣。
而FRESHMART超市的定位亦甚為尷尬，似乎只能定位在city super和AEON STYLE 之間，加上city super亦將AIRSIDE 分店輕微降級至neighbourhood 社區店，亦反映啟德居民的消費模式不似預期。
你又期望三道能夠帶來什麼新猷？無論對SOGO或是三道，與其吸引前來打卡的人，也許更重要的是吸引「翻頭客」，才能夠長遠鞏固雙子匯在啟德的地位。
2024-11-30 09:09:39 +0000 UTC
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利福旗下啟德雙子匯一期，剛剛在上星期五(15/11)正式開幕。啟德雙子匯一期包括崇光百貨(SOGO)啟德店及特色餐廳，而崇光的辦公室亦會由銅鑼灣東角中心遷到雙子匯。
崇光百貨啟德店的規模，比起已關閉的尖沙咀店大得多。作為香港僅餘的全棟百貨大樓之一，雙子匯又能否為啟德的CBD願景稍微回到軌道上呢？
香港今昔
崇光百貨在1985年開幕，位置同樣是在銅鑼灣東角中心，不過當時僅有舊翼部分，百貨公司的面積約十二萬平方呎。
當年屬於日資百貨的崇光，規模已經屬於「小銀座」銅鑼灣當中同業之冠。不過，為了鞏固崇光在銅鑼灣的地位，崇光更收購東角中心旁邊舊樓的業權，發展成東角中心新翼，在1993年落成。
原有崇光部分亦進行改建配合新翼落成，而工程完成後，東角中心新翼和舊翼合二為一，崇光亦易名為Jumbo Sogo，更大賣户外廣告宣傳，當年有不少中巴的車身亦掛上Jumbo Sogo的廣告。
不知道有多少人對崇光近月推出的吉祥物崇崇有印象呢？事實上，崇崇並非新的吉祥物，更是香港獨有，因為崇崇就是配合當年Jumbo Sogo 開幕而起用的大笨象吉祥物。
當年選擇大象的原因，相信是因為大象的日文拼音和崇光名字相似，不過當年就未有將名字翻譯成崇崇，現時的叫法難免感到有點肉麻。
到2000年，日本崇光經營不善宣布破產，香港業務由商人劉鑾鴻及鄭裕彤拯救，作價為三十五億港元。現時香港崇光由劉鑾鴻旗下的利福國際全資持有，成為港資百貨。
雖然成為了港資百貨，但香港崇光並未有因為商標問題，而像西田般需要改名。利福國際現時仍然和日本崇光有合作關係，包括向現時日本崇光的母公司Sogo & Seibu 支付商標授權費用及推出聯乘優惠，感覺上亦淡化了香港崇光港資的形象。不過，銅鑼灣店的招牌已移除日文店名多時，亦跟隨日本將商標顏色由紅色改為藍色。
回到今天的主角，崇光百貨啟德店。啟德店是由法國設計師Gwenael Nicolas所創立的日本建築事務所Curiosity 及另一日本建築事務所Moment 共同設計。Curiosity 和Moment 都曾經參與設計日本多間百貨公司及商場，擁有豐富經驗。
從雙子匯步行到啟德店，官方網站資料顯示從B出口僅步行一分鐘就能夠直達，事實上又是否如此？
在開幕日當天，我就為大家實測。由啟德站月台步行到B出口，其實已經要兩、三分鐘，而當天亦有下雨，加上「新屎坑」的原因，由B出口步行到崇光的門口實際需要約兩分鐘。
啟德店的主入口和銅鑼灣店一樣，設有兩層高的空間，雖然面積比銅鑼灣店為小，但仍然感覺到其氣派。
啟德店的百貨部分設於地庫一樓至九樓，合共十一層樓面。利福方面未有單獨公佈啟德店的面積，而銅鑼灣店面積達到三十四萬平方呎。
啟德店購物指南的上載的方式亦有點奇特。現場所見並未有提供每層專櫃的詳細介紹，而在雙子匯網站上，只上載了一張長形圖片，羅列每層的專櫃及位置，似乎就有點復古，有改善空間。
而在社交媒體上，崇光則提供了一張簡易版樓層介紹的圖片。不過，對啟德店的佈局未必有詳細了解的顧客來講，這幅圖片的可讀性亦不太理想。
對行街老手來講，要好好逛一座百貨大樓，當然要先由高層開始逛起。
現時電梯的安排亦未算理想，因為十樓展覽空間TT SITE仍未對外開放，導致來往百貨樓層及食匯堂樓層必須要先回到地下轉𨋢，稍微有些不便。
從地下前往九樓有四部升降機選擇，我當然建議利福方面能夠像銅鑼灣店般，安排其中一部電梯作特快升降機，將顧客送到較高樓層。
正如利福財務總監潘福全早年透露，啟德店在佈局上是將銅鑼灣店複製到啟德，我們就由上至下簡單介紹一下。
9F
九樓是高級餐具及家居精品，另設有活動場地TT SITE其中一部分。現場所見，每個樓層的天花裝飾都各具特色。
九樓的商户包括Lalique、Wedgwood 等，這些高級品牌都未有缺席，而日本漆器店象彥旗下京都奧祥院亦有在啟德開設分店。
現場的活動展覽廳正舉行京都 · 石川產物展，稍微填補啟德店暫時不設超市的不足。
根據利福早期的招商文件透露，超市FRESHMART、戲院及書店都會設於二期三道大樓內。
不過，現時三道最快要到下年年中才會開幕，難免令啟德店感覺未夠全面，尤其不少以往日本百貨的擁躉，對日式超市有期望，難免感到失望。
8F
八樓是寢具、行李及電器樓層，商户包括日本行李箱品牌ACE及寢具品牌Rapee，至於近年被揭發為台灣人創立的行李箱品牌LOJEL則未有開設專櫃。
值得一提的，是啟德店在不同樓層設有休息區，提供小量座位及飲水機。不過，休息區的空間略嫌不夠慷慨，反而在各層的升降機大堂未有設置座位，亦不夠貼心。
7F
依照銅鑼灣店的邏輯，七樓繼續是家居用品，品牌包括德國電器品牌Miele及日本品牌KAI 貝印。
另一個賣點是Joseph Joseph在啟德開設首個獨立專櫃，不過其貨品早已在永安及一田有售，似乎不太算是賣點。
反而七樓較具特色的，是設有一系列咖啡機品牌，感覺集中和全面。
6F
六樓為玩具部及嬰兒用品Baby Mart，該樓層的天花裝飾亦較具玩味。
六樓的賣點是BANDAI NAMCO的專門店及夾公仔機Crane Game Corner，不過夾公仔機的部分似乎面積太小，吸引力不大。
六樓稍為可惜的，是佈局上未有照顧Kidult 族群的需要，玩具的取向都是偏向兒童或青少年為主，體驗上頗為單一。
倘若樓層能夠引入早期銅鑼灣崇光引入的鐵道模型品牌Kato ，或模型火車店Khaho，甚至是像日本的鐵道模型店ポポンデッタ般設有鐵道模型駕駛體驗，會較為耳目一新。
六樓亦設有TINY微影的懷舊展覽及燦子快閃店，不過僅屬期間限定，期望利福未來舉行更多聯乘活動。
5F
五樓是運動服飾的樓層，裝修風格以黑色跑道為主，比其他樓層較簡單。五樓的租户亦比較大眾化，大牌子如Nike及Adidas均缺席，只有Mizuno、李寧、Puma、Go Wild及Blueplace等品牌。
五樓的賣點有CHUMS專門店、日系服飾品牌TOPBASICS、藝人Coffee的瑜珈服裝品牌Coffee Sweat，以及仍在裝修中的內地品牌fufuland及檸季。
4F
四樓為潮流服飾的樓層，不過真正能夠說得上潮的品牌只是寥寥可數，品牌包括ad-lib、Timberland、FX Creations及Miss Sixty等，另外亦設有UCC咖啡店及寵物用品the Dog’s Garden。
現場所見，由於啟德店的輕食選擇不多，UCC咖啡店在開幕日等候的人數比較多，相信有待一樓的咖啡店及五樓的fufuland 等輕食開幕後才有望改善。
四樓的潮流品牌追不上潮流，先不用說利福未能找來真正的潮牌如HUMAN MADE承租，就連銅鑼灣店亦有開設專門店的Kura Chika by Porter 亦未有在啟德開設分店。
而近期積極擴充的North Face及由韓國公司取得授權的National Geographic Apparel 亦缺席。
3F
男士服裝佔三樓半層樓面，主打品牌包括Brooks Brothers、Tommy Hilfiger等等，另外亦有內衣部及男女鞋部。
不過，三樓的男裝部分感覺沉悶及保守，目標受眾與傳統百貨公司如永安或先施分別不大。
利福方面同樣未能引入較具特色的男裝品牌，例如在置地廣場及K11 MUSEA設有分店的英國品牌Barbour，更不用說像新宿伊勢丹般，能夠將男士館塑造得十分有型。
2F
來到主打女士服裝、內衣及珠寶的二樓。大家到訪時，不妨留意啟德店在不同樓層都設計了一些中空部分，提升整體格調。
當然，利福未能夠找來已撤出銅鑼灣店的Tiffany & Co 為啟德店站台，而日本珍珠品牌MIKIMOTO亦缺席。二樓僅能夠找來比較大眾化的品牌進駐，例如Just Gold、APM Monaco及Pandora，甚至還有主打年長族群的品牌Camela及Riccini，似乎啟德店有潛質引入如maple般的服裝店。
1F
至於一樓方面，雖然主打國際精品，但較著名的品牌就只有Ralph Lauren、Kate Spade及Emporio Armani Watch等等，就連Onitsuka Tiger 也突然升級成為國際精品。該樓層的咖啡店據悉由崇光自行營運，且看會否有新猷。
GF & B1F
地下及地庫為美妝天堂，崇光方面稱合共有過百個美妝品牌進駐，場面的確是頗為壯觀。
圍繞百貨大樓的地舖是百貨公司的櫥窗，因此這些地舖一般會由最高檔次的品牌承租。
啟德店設有八個名牌地舖，不過僅有五間是由名牌承租，包括Coach、Longchamp、Hogan、Michael Kors及Tory Burch。另外兩個舖位，雖然同樣是名牌CHANEL和Dior，但僅以旗下的化妝品系列進駐，明顯感受到品牌對啟德店僅是「拍膊頭」式觀望，而未有投以信心一票。最後一個舖位，就由化妝品牌Charlotte Tilbury 承租。
雖然美妝天堂並不失禮，但品牌選擇上仍然屬於較大路的選擇，一些近年較具人氣的品牌，例如L’Oréal 旗下的Aesop就未設有分店。
地庫一樓除了設有更多美妝品牌的專櫃外，亦設有舉辦不同美容工作坊的Beauty Academy 及主打香水的Scent Studio。不過，Scent Studio同樣感覺上比較大路，未能找來較受歡迎的品牌進駐，例如LE LABO或仍然只在K11 MUSEA開設唯一專門店的英國品牌Penhaligon’s 都未有踪影，某程度上反映利福的招商能力僅限於「食老本」。
食匯堂 (12F & 14-15F)
逛過十一層百貨樓層後，和大家到食匯堂「醫五臟廟」。
正如前文所講，暫時前往食匯堂的方法，只限從地面轉乘類似時代廣場食通天的快速電梯前往，而未能從九樓前往，安排有待改善。
食匯堂現時營業的食肆不多，包括位於十二樓的大阪御好燒餐廳OKOSTA、十四樓的日韓洋食餐廳UnMe、西班牙餐廳Nisugu、新泰東南亞餐廳及十五樓的粵菜酒家囍雲軒。
現場所見，部分位於十四樓的餐廳設有户外餐飲區，不過景觀上不算太理想，未來更有望可以和天璽·天的住户揮手打招呼。
至於在十樓的多功能活動廳TT SITE及十三樓的空中花園，至今仍未開放。其餘樓層，例如十一樓是機電樓層，以及十六樓以上為崇光辦公室，因此就不會對外開放。
位於十三樓的空中花園，至今工程仍然進行得如火如荼。不過，十三樓的樓底和其他樓層相若，似乎在空間感上未必會有太大驚喜。
位於台北的遠東Sogo 復興館，其空中花園以日式庭園設計，感覺非常和諧和舒適。不過，對香港來說，也許高樓底的設計未必可行，就算可行亦似乎太過奢侈。
利福國際主席兼執行董事劉鑾鴻表示，集團不介意回報期，亦銳意在啟德區深耕，亦期望未來經濟轉好的時候，生意能夠因為專櫃分成比例而受惠。
啟德店雖然予人感覺仍然是高檔路線，但從商户組合中亦反映其實已經有所降級，以配合區內需求。不過，缺乏超市和書店等賣點的啟德店，如何去培養顧客慣性到訪消費，難度絕對不小。
利福該積極考慮在十樓的活動場地TT SITE開設臨時超市作為過渡，直到二期超市開幕，才不至於將顧客送給啟德零售館的AEON STYLE。
啟德雙子匯二期三道預計要到下年才會正式試業。三道該如何佈局，去和啟德SOGO 不爭客之餘，有望互補不足？我們下集再談。
2024-11-20 12:17:43 +0000 UTC
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以往「去玩去癲」的首選，位於香港仔的海洋公園即將迎來大變身。海洋公園在上月宣佈，高峰樂園原有滑浪飛船及越礦飛車的部分，將會交由信德集團和新西蘭探險旅遊公司AJ Hackett International集團合組的財團STAHS營運。
海洋公園變身成為包租公，理應能夠為公園提供新的收入來源，長遠能夠穩定公園的財政。但現實上又是否這麼順利？合作上又有沒有一些魔鬼細節？
在1977年開幕的海洋公園，即將於一月份迎接48周年。海洋公園雖然在去年扭虧為盈，但卻被傳媒揭發僅是財技，實際上仍然要倚整政府的免息借貸、輔助金及定期存款渡日。
早在2021年，時任董事局主席劉鳴煒提出為海洋公園進行改革，推出重生方案，將園區分拆成三個主題園區「外判」由第三方重新發展及營運。
到2022年，園方先將位於山下的零售飲食娛樂商業區進行招標，邀請地產商以BOT(建造、營運及移交)形式發展，中標公司需要與海洋公園作利益分成，並需要興建與環保及教育相關的建築等。最後項目流標，及後董事局主席亦改由龐建貽接任。
事隔兩年，重生方案只有山上歷險主題區得以推進，由信德集團和新西蘭探險旅遊公司AJ Hackett International集團合組的財團STAHS中標。
新園區面積十二萬平方米，位於前越礦飛車及滑浪飛船等已退役設施的範圍，該位置背山面海，景色優美怡人。
信德僅透露項目的開發成本上限為三億五千萬元，並要根據營運協議在五年內設計及建設有關設施。
STAHS 的協議由項目開發日期起計，直到2047年，另外屆時亦可選擇延長協議十年。
STAHS 需要按不同收入級別，向海洋公園繳付佔全年收入若干百分比的租金，不過海洋公園或STAHS兩方之間都未有透露租金的百分比，亦未有提及是否設有基本租金。
STAHS 的協議是否比同樣由BOT形式發展的酒店項目更為「著數」？
翻查麗新旗下的海洋公園萬豪酒店，當時麗新需要一併負責項目的補地價，連同建築費用市傳合共達四十億元，去獲取酒店的營運權至2047年，麗新方面亦需要向海洋公園繳交每年收入1.75%的費用。
以酒店現時每晚房租約$1,500計算，酒店單計房租收入每年最多約有兩億五千多萬元，假設房間能夠全數出租，以此推算每年向海洋公園繳交的費用約四百多萬元。
早前傳媒曾經傳出麗新希望放售這間酒店，叫價達五十億元，不過似乎暫時未有買家。
如果STAHS 能夠將新園區發展得有聲有色，也許需繳付的費用會比酒店更高。
那麼，STAHS 的發展方案又是如何？
根據AJ Hackett 的設計圖，可見新園區會設有全新過山車、兩組高空滑索(Zip Line)、笨豬跳、巨型鞦韆、繩索公園、戶外遊樂場等設施，比集團在其他國家或地區營運的設施更具規模。
AJ Hackett 在澳門、新加坡、法國及澳洲都有以Sky Park名義營運高空滑索及笨豬跳設施。以位於澳門旅遊塔的Sky Park為例，該Sky Park 同樣由AJ Hackett和信德合作，設施包括空中漫步及高飛跳，項目個別收費，由港幣六百多元至千幾元不等，另設有不同的套票及港人優惠等等。
海洋公園或STAHS 暫時未公佈新園區的票價方案，甚至海洋公園可以從STAHS 獲得多少分成都未有透露。
若果以AJ Hackett 公佈的方案來看，相信會走老少咸宜的路線，相信定價上會有基本入場方案，而個別極限設施再額外收費，不過設施相信要和澳門的Sky Park有所不同，才能夠提高吸引力。
STAHS 似乎能夠為海洋公園開源，同時海洋公園亦陸續淘汰較舊的機動遊戲設施，減省維修成本。
不過，海洋公園未來的定位似乎模糊不清。當公園逐步減少機動遊戲，而水上樂園的經營狀況亦不似預期的時候，究竟現有設施和新園區能夠互補不足，還是會逐漸被淘汰？
在新加坡的聖淘沙島，的確Sky Park 能夠和雲頂營運的Resorts World Sentosa 互補不足，但聖淘沙島的主要收入來源，是來自賭場和環球片場，這方面對海洋公園並不適用。
單靠熊貓經濟，能否讓海洋公園力挽狂瀾？就算作為動物園或保育設施，海洋公園若果要在亞洲地區保持競爭力，也需要推陳出新，而非單靠政府資助、定期存款或者當收租公。
2024-11-12 13:59:31 +0000 UTC
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兩年前，我曾經寫過關於合和中心二期的文章。歷時超過四十年，曾經多次改名的合和中心擴展部分，最終命名為合和中心、酒店及商場。合和方面更將合和中心周邊的建築物，都一併納入合和商圈(Hopewell Cluster)當中。
胡應湘的合和王國看似終於圓滿，但其實還有後續？合和商圈的前景又是如何？今日就讓我帶大家走一轉。
在談新合和前，和大家先介紹一些基本資料。現時的合和商圈包括原有合和中心及商場、服務式住宅GARDENEast、商廈QRE PLAZA及163QRE、已經拆售部分樓面的胡忠大廈、還有今日的主角合和酒店及商場擴展部分。
以往合和以The East 品牌作包裝，其涵蓋範圍正正和合和商圈重叠，相信往後The East品牌將會由合和商圈所取代。至於合和僅佔三成權益，和信和及市建局合作發展的利東街項目，則未有加入到合和商圈內。
不過，從灣仔港鐵站前往新合和，仍然要通過利東街的行人隧道。而現時從利東街前往合和中心，只能夠透過路面或連接QRE PLAZA 的行人天橋。
合和仍然計劃由現有利東街近超市Gourmet 的位置，興建新行人隧道連接至163 QRE，不過至今未有動工跡象。
從QRE Plaza 的行人天橋上，已經可以看到新的指示牌。不過，指示牌卻標上右邊為QRE PLAZA，似乎應該是163 QRE才對。
合和酒店以往曾稱為港島悅來酒店、MegaTower及合和中心二期，經過多年規劃及闖關，最終的定案是集酒店、展覽廳及商場於一身的巨型項目。
項目包括設有有一千間客房的合和酒店、面積三十八萬平方呎，樓高十層的商場擴展部分及新停車場、另外在酒店內設有樓底達八米的宴會大禮堂。
驟眼看來，合和會否只是直接將九展，搬到合和的灣仔基地呢？
想前往合和商場擴展部分，現時開放的出入口不多，只包括位於舊合和三樓麥當勞旁邊的通道、以及位於船街公園的兩個出入口，安排上明顯有進步空間。
現時合和擴展部分只開放三至四樓及六樓，僅佔官方所指十個樓層中的三分之一。而合和方面指，現時出租率達到九成，相信很大機會是只計算已開放的樓層。
一走進商場擴展部分，卻只看到頗為復古的歡迎語，似乎更可以代表整個商場的觀感。不過，若然合和打算將新舊合和連成一體，這句歡迎語反而令人感到突兀，亦反映整個合和商圈的包裝，也許是比較近期的想法。
合和早前多次以合和商場擴展部分(Hopewell Mall Extension)來稱呼商場，感覺雖然略嫌累贅，但比現時的安排較清晰。
3/F (擴展部分)
三樓在左右兩邊設有商舖，中間位置為長方形狀，樓高三層的中庭。
三樓在佈局上算是直接了當，亦是商場標示得較為清楚的樓層，中庭亦容易聚集人群。我到訪當天，商場中庭正舉行市集和不同活動，亦有人攜帶寵物，現場算是熱鬧。
三樓的商舖包括MINISO、數個運動品牌例如Adidas、NIKE及李寧，現場圍板所見亦會有東京生活館，以及由自助山開設的麵包店Bakery by The Grand。
至於三樓的主力商户，是面積超過一萬平方呎的新興運動設施匹克球場地「Stackd Pickleball」，預計於十二月開幕。
商場未有清晰標示店舖編號，樓層的標示亦不多，而商場的電子平面圖在操作上亦不算友善，因此從四樓開始，商場整體是令人有點迷失方向。
前往四樓前，先前往商場旁邊的船街公園。在舊文談過，新合和項目因為歷史原因設有兩個公園，第一個是連接商場三樓及四樓，合和完成興建後再交還政府管理的船街花園；而第二個則是位於十七樓，連接堅尼地道的合和公園。
船街花園已經在早前向公眾開放，網上的反應雖然覺得公園的設計未有與時並進，但我在不同時間到訪，都有不少街坊到訪這個公園。撇開公園的設計問題，街坊普遍都不抗拒在鬧市中有一個休憩的地方。
4/F (擴展部分)
從船街花園的上層部分，可以回到商場，而四樓的商舖組合似乎已經沒有什麼定位可言。
四樓的主力商户，是佔地過萬平方呎的任天堂Switch 主題商店Assemble遊戲生活館，預計於11月14日開幕。
其他商户同樣是數個運動品牌，包括恒富體育、New Balance、Timberland、PROTREK，另外亦有莎莎化妝品、日式洋食餐廳星光、日本料理日山，以及醫療設備店富美健，聽起來不算吸引。
5/F (擴展部分)
五樓全層由宜得利家居承租，面積達五萬平方呎，預計於12月19日開幕。灣仔分店是宜得利在港島首間分店，亦是在香港開設第三間分店。
合和能夠找來具名氣的主力商户，理論上較容易吸客。宜得利現時更在商標上加上日本的英文字樣，在樂富分店更加入了幾位日本人執貨，希望增添日本氛圍。
不過，這些掩眼法仍然無法彌補其貨品大部分都貼上內地宜得利分店的標籤，就算日本製造的貨品亦不例外。
當然，從內地分店直接運送貨品到香港，省卻租用貨倉的費用，的確對業務中長期發展有利，但似乎比起大打價格戰的內地品牌，例如近日大舉開店的內地品牌Hotmaxx 好特賣，宜得利在觀感上更不理想。
作為比較有吸客能力的宜得利，合和將其放在五樓，似乎有點開揚，亦無法將顧客引到較高樓層，不過以合和商場的出租情況下，似乎合和亦未能對租户有太多要求。
以在沙田的Home Square 為例，新地將主力商户宜家家居搬到商場的五樓及六樓，而非中庭能夠「觸及」的三樓。
6/F (擴展部分)
一般設在中庭以上的樓層，商場會租予一些具有號召力的商店，例如健身室、兒童遊樂場或酒家等等，顧客會願意主動前往，就不需要有太多宣傳。
不過，合和在佈局上，似乎仍然停留在九展的年代。還記得九展在較高樓層，開設以家居主題的家居中心嗎？
合和這次選擇在六樓開設以兒童主題的樓層，主力商户包括即將開幕的玩具反斗城及來自新加坡的室內遊樂場Kiztopia。
其他商户包括兒童服裝Hailey’s House、Balabala、土土屋玩具店、親子餐廳One Small Step及味千集團旗下的東京食堂及神山麵屋。
至於早前預告的歡樂天地及寵物店The Barkyard，暫時仍未公佈在哪一個樓層。
兒童主題樓層設在中庭不能觸及的六樓，我就覺得非常輸蝕。就算家庭客源在中庭位置參加活動，也很大機會不知道這個兒童主題樓層的存在，相信要到玩具反斗城開幕後，該樓層才會有點起色。
而百佳旗下的高級超市Food Le Parc，曾經出現在商場早期的報導中，但至今已無再提及，不知道百佳是否已經打退堂鼓。
至於名車品牌寶馬及平治，就會在十七及十八樓的擴展部分開設全新陳列室。而寶馬本來已在合和中心開設陳列室。
商場以密閉形式設計，整體的感覺局促，亦缺乏天然光及水景，設計上和八九十年代的盒狀商場無異，缺乏活力。
有人話商場倒模沒有新意就不用去。事實上，商場設計和理念的基本元素並不會過時，但商場在設計上如何去因應時代變遷去推陳出新，這才是商場的魅力所在。
我在網上找到建築事務所Axiom 為合和商場擴展部分設計的另一方案。
在這個方案中，Axiom 希望在商場呈現灣仔過去的風貌，重新展現灣仔因為中英文化的交融所帶來的活力。
商場的內部以懷舊市場的形式呈現，希望重新呈現香港人的集體記憶。透過舊香港的攤位和不同包裝，為合和商場帶來獨特的個性。
驟眼看來，這個主題甚具說服力，亦能夠為商場帶來與眾不同的地方，因為沒有其他的商場，能夠比合和更適合去說好灣仔的故事。
當然，胡應湘是否喜歡這個故事，現在看商場的成品該知道答案。
Axiom 在設計上亦頗具心思，例如在面向船街公園方向的入口，放棄開設商店，改為設計成更具氣派的主入口。另外，店舖的店面採用三角型擺位，增添獨特風格。
而在中庭位置，更加建一條彷如K11 MUSEA般的長樓梯，成為商場具代表性的設施，亦可以一物多用，成為活動及休憩的空間，可惜設計未被合和所接納。
缺乏地利優勢的合和商場，還有合和公園部分尚未開放。位於堅尼地道入口旁邊的合和公園，早在八十年代規劃港島悅來酒店的時候已經出現。當年更以鳥語花香、風景優美及歡渡良宵的好去處作賣點，究竟最終的效果如何，就留待正式開放再談。
合和灣仔版圖的最後一塊拼圖，是保育南固臺及旁邊的住宅項目，而現場所見，項目尚未動工。合和近日向城規會申請，希望合併在去年強拍成功的秀華坊用地，增加項目單位的數量。
不過，改劃申請似乎魔鬼在細節。對比早前城規會已經批准的發展大綱，合和最新提供的申請以地積比8倍計算，遠高於兩塊地皮僅地積比5倍的限制，似乎再次重演當年Mega Tower 就地積比計算方法的差異所產生的風波。
合和的改劃申請中，亦希望將地皮由綜合發展區，改劃為較少限制的住宅發展用地，甚具野心，亦是合和多年來的作風。
不過，南固臺保育部分，其休憩用地設計就明顯變得簡樸，原有的噴水池已經移除。合和方面計劃興建高架行人走廊，將南固臺連接至合和公園其中一條消防電梯的大堂，其意義似乎是想將合和酒店、合和公園及南固臺包裝成另一個婚宴cluster。
合和早幾年已經考慮將南固臺改為證婚設施，似乎現時仍未放棄其婚宴包裝，但就不是以公共空間和行人暢達的角度作考慮。
合和商場首階段開幕的情況強差人意，商場無論在佈局或管理上都談不上理想。而商場更以Family Mall自居，希望成為合家歡的娛樂商場，我就對這個願景有所保留。
合和商場設計過時，而且擴展部分和其他合和商圈的成員亦顯得格格不入。且看商場未來配合酒店開幕的時候，會否令人有所改觀。
2024-11-07 06:11:37 +0000 UTC
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2024-10-28 16:31:34 +0000 UTC
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今日來到淺水灣。淺水灣雖然深受內地旅客所歡迎，但以「與世無爭」來形容淺水灣也不為過。
在淺水灣，既可以找到華懋旗下的天價服務式住宅The Lily，還有今日的主角影灣園商場(The Repulse Bay)更依舊維持著恬靜的氛圍，令人感到心情放鬆，有如置身於異國。
不過，隨著日本潮牌Human Made 落户，並在場內開設香港首間分店，會否代表以往與世無爭的影灣園商場，即將要和寧靜安逸説再見？而這個改變，也許和商場的業主上海大酒店的人事變動有關？
影灣園商場(The Repulse Bay Arcade)前身是在1920年開幕的淺水灣酒店，由上海大酒店前身香港大酒店營運。酒店於1982年關閉，重新發展成為住宅項目影灣園及商場部分。
不過，現時影灣園商場主建築物的懷舊風格，是在八十年代重建出來的，而並非由原有建築保育而成。
影灣園商場分為兩部分，包括主建築及淺水灣道60號。淺水灣道60號現時為名車法拉利的陳列室，品牌已經承租該物業超過十年。這幢建築物其實就是當年淺水灣酒店的一部分，亦是酒店現時僅存的建築物，不過並非法定古蹟。
至於商場主建築樓高兩層，依山而建，商場在地下低層設有一角，闡述淺水灣酒店的歷史。
商場最令人深刻的地方，相信是主入口的長樓梯和噴水池。上海大酒店自行營運商場內的兩間餐廳，香辣軒及露台餐廳。
走進商場，除了古色古香的建築風格非常吸引外，還有中庭位置的休憩空間棕櫚庭(Palm Court)，在香港很難找到這麼開揚，又免費向公眾開放的空間。
商場面向山坡的位置，設有中式園林及連接二樓的樓梯，亦是遊客到訪時必須要打卡的地方。
以往商場的商户變化不大，例如超市Market Place 在商場已經屹立多年、以前亦曾經開設幼稚園、還有恬墨書舍(DYMOCKS)等等。
商場在去年引入人氣餐廳Caffè Parabolica，成功引起話題。不過，這次在商場引入潮牌，似乎早有端倪，亦為商場未來的定位帶來巨大變化。
由日本設計師、潮牌A Bathing Ape的創辦人NIGO主理的咖哩店CURRY UP，在商場內開設首間日本以外的海外分店，在九月份已經開幕。餐廳極具話題性，更強調和日本分店的風味一致，不過食物的份量和評價都呈現兩極。
到了十月份，NIGO 再下一乘於商場內開設旗下品牌Human Made香港首間分店，相信兩間店舖的租約應該是一早已經談好。
Human Made 的舖位比CURRY UP更為開揚，舖位上手是英文書店Bookazine，現時書店則遷到其他舖位，以短期租約形式繼續經營。
現場所見，Human Made 的店外已經有不少忠粉排隊等候入內潮聖。至於口碑兩極的CURRY UP，亦因為Human Made 的協同效應影響，店外重現排隊的人龍。
上海大酒店在早前公布的2024中期業績中，透露正就影灣園商場進行策略檢討，以及計劃進行翻新工程，並已經為商場更換了新標誌及新版本網站，讓商場更貼近半島酒店的形象。
從業績上，似乎就未能找到商場改走潮牌的端倪，不過從集團的人事調動上，似乎就能夠找到答案。
上海大酒店公布了兩個人事變動，首先是由未有酒店管理經驗，之前在LVMH旗下免稅店DFS集團擔任主席及CEO的Benjamin Vuchot接替郭敬文擔任上海大酒店新CEO，下年三月生效。
第二是由現年三十二歲的米高嘉道理的兒子斐歷嘉道理(Philip Kadoorie)，正式接棒大酒店業務，由非執行董事升任副主席，今年十二月三十一日生效。
也許影灣園找來NIGO，就是代表集團小試牛刀，一改以往低調作風，部署未來在集團旗下其他商場走新路線，大展拳腳。
且看影灣園商場，甚至半島酒店的商舖組合，未來會否有更多驚喜，迎來更多元化的發展。
2024-10-27 16:18:31 +0000 UTC
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位於九龍灣的Megabox現正進行局部翻新工程，不過從網上獲得的設計圖片，發現翻新後的商場將會失去原有標誌性的紅色風格，改以白色作主調，似乎失去商場本來的個性。
今日就讓我淺談Megabox 的過去和現在，並嘗試看看未來。
位於宏照道的企業廣場五期Megabox，由嘉里發展，王董建築事務所負責設計，低座為商場及停車場，而高座則設有兩座辦公室大樓。
商場部分在2007年開幕，開幕初期曾經命名為「紅點」Megabox，後來放棄使用中文名字。不過，整個商場仍然是一片紅，無論外牆還是室內都是以紅色作主調，成為九龍灣商貿區的焦點。
Megabox 位置偏離港鐵站，從九龍灣站徒步前往商場，需要差不多要十五分鐘，而且部分路段更「無瓦遮頭」。
早年雖然Megabox曾經研究興建行人天橋，提升商場及附近商廈的可達性，但隨著業主們「傾唔掂數」，就算政府已經免去補地價，行人天橋仍未成事。
因此，Megabox 的顧客大多選擇駕車前往，又或者是乘搭穿梭巴士。不過，穿梭巴士的上落安排多年來都為人詬病，相信不少去過Megabox 的人都會有經驗。
Megabox 開幕初期主打巨舖及特色商店，部分更是初次登陸香港的過江龍，包括:
事隔十多年，這些主力商户全部無得留低，不過大部分結業或未有續租的原因是由於市場環境改變，以及過江龍水土不服的問題。
而Megabox 經過多次商户重組，現時以AEON及宜家家居作為主力商户，成功為商場「保底」，為商場提供穩定家庭客源。
不過，Megabox 其實談不上十分好景。去年Megabox 引入來自日本的家居品牌NITORI，不過其獨家租賃期相信已經屆滿，意味NITORI可以在其他商場開枝散葉。而NITORI 大部分貨品都貼上內地版本標籤，觀感上亦為人詬病，就算在標誌上加上日本字樣，亦無補於事。
而近日自製公關災難的本地連鎖家品店實惠，其母公司時富投資曾經公佈，在五月份的時候成功續租Megabox 分店，但租約期僅六個月到今年十一月，平均每月月租約一百五十萬元，似乎明顯是因為Megabox未能找到新商户，才會和現有租户達成短租協議。
翻查發展商嘉里建設2024年的中期業績報告，顯示Megabox 的出租率比半年前下跌，截至六月份不足90%。嘉里在附註表示，出租率下跌的原因，是因為商場有兩個樓層正在進行翻新工程，但嘉里方面未有透露詳情。
Megabox 的翻新計劃究竟是如何？
我從網上找到建築事務所Girimun 為Megabox 翻新工程所設計的概念圖。當然發展商採用的設計有機會有所不同，今天我們就先就以這個設計作討論。
從設計圖中，可見整個翻新的主調以白色為主，從主入口、上落客區到室內都是一片白色。至於商場為人詬病的上落客區、小巴及的士站，看起來和現有安排相若。
Megabox 上一次的翻新工程已經是2014年，不過當時的翻新工程不算太明顯，其中之一是為上落客區的行人通道加上較明亮的巨型燈箱，嘗試引導行人。商場上落客區設計本來已經是一大敗筆，而燈箱的效果並不理想，不過在新設計中，這個燈箱設計會被保留。
至於室內的空間，以及電子購物指南等等亦會以白色作主調，予人比較冷冰冰的感覺。而中空部分，就保留少許紅色元素，由「紅點」變成「一點紅」。
過往有不少商場也試過，在翻新工程中將商場改以白色為主調，雖然較為容易打理，卻失去商場原有個性。
例如海港城港威大廈部分其中一個中庭，以及荃灣愉景新城，兩個中庭本來都是彩色玻璃天幕，但相信較難打理及維修，最終在翻新後成為了一片白。
Girimun在設計理念中表示，希望為Megabox 這個「大盒子」帶來多元化的新面貌，亦會建造流暢的貨物起卸區，改善人流和貨物整體的流暢性，以及提高商場的燈光效果和氛圍。
至於嘉里方面，正如年報所講，僅透露翻新工程所牽涉的範圍共有兩個樓層。
其實嘉里在早前於十一樓加設了新的免費遊樂設施，不過規模不算太大，和其他發展商加設的設施比較，只能算是聊勝於無。
如果Megabox計劃為整個商場進行翻新工程，相信會牽連甚廣，需要花上至少一年時間。但如果是次翻新只牽涉較低樓層，除了風格上格格不入外，亦不肯定翻新工程後，對Megabox 未來的定位有什麼幫助。
Megabox 在區內多年來的對手九展已經結業，理應能夠吸納家庭客源，但也可能因此而失去協同效應。而Megabox 缺乏大型展覽空間，亦未能完全複製原有九展的功用。
面對香港零售市場不景及消費者消費習慣改變，香港人大舉外遊及北上的情況下，相信缺乏內地旅客的Megabox 亦需要尋找出路。
Megabox 雖然積極引入新商户，例如位於九樓，以動漫為主題的ANICHI。不過，ANICHI 近月已開始縮短營業時間，足以證明以年輕人為對象的生意，新鮮感來得快去得快之餘，亦難以既旺丁又旺財。
而Megabox 接下來的翻新工程，似乎連既有的個性都失去。面對啟德眾多新項目即將營運，與其談Megabox往後的日子如何能吸引新顧客，也許只能食老本。
Megabox 會否令人眼前一亮，又或者如Girimun 所講，帶來多元化的新面貌？相信很快會有答案。
2024-10-22 11:54:50 +0000 UTC
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(Patreon 限定文章)
以「有華潤，多美好」作為企業口號的華潤集團，近日宣布旗下中成藥專門店華潤堂將會在十一月八日關閉香港全線分店，引起廣泛討論。華潤高層更需要公開澄清，華潤並非看淡香港的零售市場。
除了華潤堂外，較早前華潤已經大舉結束旗下零售業務U購超級市場的門市，現時僅存不足四十間分店，相比高峰期達一百間分店大幅回落。
華潤究竟是否身體最誠實？擁有內地零售數據的華潤，應該比其他企業能夠對市況進行更準確的分析和推算前景。這是否代表華潤未來會在香港的經營策略上有重大的調整？
在談華潤整體的策略之前，先談華潤堂的歷史。
網上圖片
華潤堂的前身，其實只是華潤百貨的中成藥部門。在九十年代，華潤百貨在荃灣南豐中心、旺角中心、銅鑼灣樂聲大廈及軒尼詩大廈、中環皇后大道中、土瓜灣欣榮花園及黃埔花園，開設多達七間分店。
當年，華潤百貨更新品牌形象，嘗試甩走國貨公司的味道，不過並不太成功。而華潤百貨大部分的分店，都是華潤早年以不同名義買入的舖位。雖然租金壓力不大，不過都難逃結業的命運。
Wikipedia
1999年開業的華潤堂，早年和裕華國貨的中成藥專門店分庭抗禮，深受內地旅客歡迎。華潤更將華潤堂發揚光大，將華潤堂帶回內地。不過，至今華潤堂的內地業務已分拆，不再是華潤醫藥旗下，而是歸同系華潤三九。
相比屈臣氏和萬寧以個人護理用品作主要市場，華潤堂的感覺仍然是以中成藥為主。不過，來自新加坡，現已成為日資樂敦製藥旗下的余仁生，似乎比華潤堂更受歡迎。
現時華潤堂剩下十九間分店，華潤透露已經安排大部分員工轉職至同系其他公司，未來考慮轉以非實體店方式繼續經營。
而屈臣氏已率先向華潤堂的員工伸出橄欖枝，表示願意協助及優先聘用。
味蔵by city'super (已結業)
除了U購外，華潤在香港的零售飲食業務，還包括咖啡店Pacific Coffee、寵物咖啡店MOOJOO、持有股份的高級超市city’super 、中藝國貨、還有已經大幅縮減規模的便利店VanGo及代理日本麒麟和怡寶等飲品的華潤怡寶等。
華潤究竟有什麼盤算？華潤回應傳媒查詢時，指未來的計劃會「優化產業結構」，意思是不是未來華潤會改變路線，淡出低毛利的零售業務？
在早前的文章，我已經談過華潤積極發展地產業務，加大本地的影響力。
華潤早在七八十年代，已經蠢蠢欲動希望染指香港的地產業，例如在八十年代就曾經和長實及大寶地產合資發展天水圍新市鎮。不過，當時的華潤因為資源問題，而將其持有的合資公司權益全數出售予長實。時至今日，華潤當然具備足夠本錢去當包租公。
華潤現時擁有的商業樓面遍佈全港：
港島區
九龍區
佐敦薈 (嘉利大廈重建項目，前中藝)
尖沙咀星光行 (前中藝)
新界區
單單在2024年，華潤已經購入葵芳匯及藍塘傲商場。華潤亦表示，會將灣仔Brim 28的餐飲概念，推行到系內其他商場。
早前市場更傳出，華潤置地除了落實和新世界合作發展北部都會區的住宅項目外，同系華潤隆地更有意從新世界手上購入尖沙咀河內道旗艦商場K11的業權，作價達九十億元，不過交易至今尚未落實。
華潤在香港的地產發展，尤其商場的規模，當然無法媲美內地的萬象城系列。若然華潤能夠成功收購K11的話，有望將商場重新包裝成香港首個萬象城，確立華潤在香港的地位。
香港商業樓面價格持續受壓，且看華潤未來會否趁低吸納，繼續收購商業樓面，加快華潤在港的轉型。
2024-10-16 06:01:26 +0000 UTC
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剛剛在上月再次到訪東京，亦抽空到訪了幾個新近落成的項目，為東京帶來新面貌之餘，亦為都市增添活力。
香港又有沒有能夠學習的地方呢？都市更新和文化保育，又能否共存？
1) 虎之門Hills 車站大樓(Station Tower)
第一站來到虎之門。作為興建環狀2號線道路的都市更新項目，由森大廈(Mori Building)發展，橫跨十年的虎之門Hills綜合項目，隨著虎之門Hills 車站大樓在去年十月正式落成，標誌着虎之門Hills完成最後一塊拼圖。
虎之門Hills 車站大樓是商場、酒店及辦公室為主的綜合大樓，以行人天橋連接至原有的森大樓、商業大樓及住宅大樓，另外大樓地庫能夠無縫連接至東京地下鐵日比谷綫的車站。
由紐約建築事務所OMA負責設計的車站大樓，設有兩個中庭，來迎接來自不同地方的顧客光臨。從地下鐵站和行人天橋進入大樓，會看見截然不同的風景。
橫跨三層的車站中庭，天花及旁邊的金屬結構以菱形設計，與OMA近年的建築風格相似。中庭位置設有天窗，將天然光引入室內，不過中庭擁有挑高樓底，空間感非常足夠，加上扶手電梯旁邊的流水設計，感覺上很有活力。
商場地庫是以餐廳作主題的美食街T-MARKET。T-MARKET 以木作為裝修主調，感覺和諧。雖然其開放式設計與一般美食廣場相似，但美食市集的定位較為高檔，配合虎之門本身位置的身價，亦要和虎之門Hills 另一美食廣場虎之門橫丁有所區分。
不過，餐廳之間的通道就略嫌有點狹窄。根據介紹，美食街的座位在日間會開放作自由座位，到晚上就會改為有侍應服務的座位。
另一個進入商場的方式，是經過行人天橋T-DECK。T-DECK 是一條巨型行人天橋，一邊放有植物作點綴，另一邊設有簷蓬，讓顧客能夠在雨天不用沾濕就能進入商場。
不過，近年落成的大廈，有些簷蓬的設計略嫌太過前衛，無法有效地擋雨。T-DECK 簷蓬的設計亦犯上同樣錯誤，在下雨的時候，簷蓬無法發揮應有功用。
從T-DECK進入商場，就會到達商場二樓的主中庭，我到訪當天都售賣和虎之門聯乘的多啦A夢產品。
辦公室大堂Sky Lobby位於七樓，和車站中庭一樣採用挑高設計，感覺非常開揚。
虎之門Hills 車站大樓另一個主要賣點，是綜合娛樂設施Tokyo Node。
Tokyo Node 自居為情報發送據點，位於8樓、45至46樓及49樓，設有實驗空間、能夠容納三百多人的多功能會堂、三間展覽廳、天際泳池及餐廳，展覽廳目前正進行組合Perfume 的主題展覽。
雖然虎之門Hills 硬件上甚具前瞻性，不過和同系麻布台Hills 定位相似，亦設有類似文化設施。
我當日在Tokyo Node 亦留意到接下來活動的宣傳，即將於年尾舉行的Pokémon 工藝展將會在麻布台Hills 的藝廊舉行。
兩個項目未來究竟會否有協同效應，抑或大家要「爭展覽」，就要有待觀察。
2)麻布台Hills
第二站來到東京的焦點所在麻布台Hills。同樣由森大廈發展的麻布台Hills，這次找來英國建築事務所Heatherwick Studios設計公共空間和商業設施。
麻布台Hills項目同樣是東京都市更新的一部分，森大廈早在八十年代已經開始收購區內業權，不過項目一直到2019年才正式動工。
根據森大廈的介紹，麻布台Hills項目以現代都市村莊作設計理念，建築群包括有四座低密度商業設施、兩座商住大樓、一座國際學校、以及樓高64層的日本第一高樓森JP塔。
雖然土地剪裁受業權所限而不夠方正，但Heatherwick Studios 巧妙地運用土地的高低差，以不規則的形狀來設計四座低密度商業設施花園廣場。
從日比谷線神谷町站，能夠無縫連接麻布台Hills 的花園廣場A、B及D座。
剛才講過，雖然建築事務所以不規則形狀來設計商場，但內部的佈局上亦沒有犧牲商場的主動線。
主動線從地鐵站經過中庭位置，一直延伸至麻布台Hills 市集，以及TeamLAB所在的C座，最後經扶手電梯到達森JP塔及大樓對出的綠化空間。
整個麻布台Hills的建築群都是走柔和的風格，無論建築物的外觀還是內部的燈光、裝修風格、甚至香味，都讓顧客有一種放鬆的感覺。
剛才談過，花園廣場四座建築物順著地勢而興建。Heatherwick亦刻意在內部設計了幾個中空部分，讓自然光能夠從地面滲進地庫樓層，其中一個中空部分更設有水景及少量座位，感覺上幾有心思。
麻布台Hills 地舖設有數間名店，盡顯奢華感覺。至於比較親民的市集位於C座，雖然定位同樣高級，但也吸引到不少本地人光顧。
市集的裝修風格以樹為主，相信是配合發展商的風格。市集由多間店舖組成，包括以紅磚設計的高級超市明治屋(MEDI-YA)、像香港的Bakehouse 般大排長龍的麵包店Comme’N Tokyo等等。我當日去的時候還有短期popup 的立食餐廳，讓客人在市集也可以品嚐到地區的美饌。
從花園廣場C走到地面，就是森JP塔對出的綠化空間中央廣場(Central Green)。中央廣場面積約六萬平方呎，在一片大草地上種植了超過三百種植物，亦設有人工的水景。
中央廣場非常開揚，當然我到訪的時候難免會有旅遊濾鏡，不過從花園廣場C通往森JP塔的一小段路卻無瓦遮頭，似乎就有點美中不足。
剛才也談過，樓高64層的森JP塔是日本第一高樓，當然亦配備了最先進的設備來應對地震。
森JP塔 雖然設有B1樓層，但並非地庫，亦不設隧道連接至花園廣場，反而是和中央廣場的大草地屬同一樓層，驟眼睇還以為是地面。
這可能是因為大樓將連接外苑東通的樓層定義為L1，但樓層的標示似乎和香港的商場一樣令人混淆。(日本建築一般以L1來命名地面樓層)
森JP塔的零售餐飲共有六層，從B1到五樓，商户組合以書店、咖啡店及時裝店為主，另外在面向外苑東通的一方設有雙層巨舖，由BMW開設的旗艦店。
森JP塔另一個遊客景點，必定要數位於33及34 樓的Hills House。Hills House 設有Sky Lobby，可以將東京一望無際的景色盡入眼簾。
不過，至今森大廈已經實施新措施，限制前往該兩層的人流需為Members Lounge 的使用者，或前往該兩層餐廳的顧客。而我到訪當日，Hills House 更是全日關閉，所以打算到訪的話，不妨先上官方網站留意一下。
3)原宿東急廣場Harakado
最後一站來到原宿。原宿作為走在潮流尖端的區域，未有因為其他地區的商場崛起而成為「死場」，而區內亦悄悄開始不同的都市更新。
以鐵路公司及百貨業務而聞名的東急，近年淡出百貨業務轉型，例如在渋谷車站的東橫店及東急百貨本店，都已經先後清拆及部署重新發展。東橫店的現址就是人氣爆棚的SCRAMBLE SQUARE 綜合項目及SHIBUYA SKY觀景台。
東急在原宿的新商場名為東急廣場Harakado，位於神宮前的十字路口，另一邊對角就是同系的東急廣場Omokado，現在看來有互相輝映的感覺。
由建築師平田晃久設計的Harakado，名字就是原宿角落的意思，商場的外牆刻意設計成不規則的凹凸鏡面，非常吸睛。
商場樓高七層，另設一層地庫。地庫樓層設有老字號澡堂小杉湯，而地面(這個商場設有GF)到三樓是售賣潮流物品為主，定位與尖沙咀河內道的K11 Select相似，主打年青一族。
至於四樓全層是藝術空間Harappa。不知道大家還記得K11 MUSEA 的PURE健身室，前身其實也是藝術空間？雖然藝術空間很短命，但曾經也是一個特別的場地，而Harappa的感覺正是如此。
Harappa 的意思是Harakado Public，即是商場的公共空間，以「自然放鬆」x 「原宿體驗」為主題。
Harappa以田野作主題，喻意像小時候玩樂的田野般。空間分為六大主題，包括太陽、風、雨、泥土、昆蟲和青草，空間內的裝置都活用100%再生資源，並設有大量坐椅，感覺舒適。
空間找來不同本地藝術家創作，例如Harappa這次展示的主要藝術品，名為《太陽的篝火》，除了呼應東急不動產近年推動太陽能發展等再生能源的運用，培養永續發展意識，亦希望這個篝火能夠像營火一樣，讓大家聚在一起，感受溫暖。
相比K11 MUSEA，Harappa 的藝術空間似乎更讓大眾易於接受。
五樓至七樓是商場的美食廣場及餐飲區，我更留意到有香港料理，不過當然香港人看到只會搖頭嘆息，甚至失笑。
除了美食廣場以外，户外空間亦是這兩層的重點。六樓的屋頂花園命名為Omohara之森，以長梯級連接六樓和七樓。屋頂花園除了可作休憩用途外，亦適合舉辦不同活動，例如小型音樂會或和品牌聯乘的活動，我當天就見到有綾鷹綠茶的聯乘活動。
雖然原宿看似非常熱鬧，但東京商業設施眾多，要突圍也不容易。
Harakado雖然空間不算太大，而且也有不少人前來打卡，感覺上有點擠擁，但這個鬧市中的綠洲亦算是合格。如果想追求更多空間感的話，渋谷的宮下公園我也會推薦。
都市更新往往最困難的地方，並非只是建築設計或技術，而是更新後能否保留當區的文化，達致形神兼備。
搬遷後豐州市場，就算在旁邊開設了以江户時代作設計理念的千客萬來，亦難以複製築地市場原有的特色和文化，成為了一個普通的魚市場，感覺可惜。
都市更新和文化保育，是否注定不能共存？且看這三個項目，能否為大眾所認同。
2024-10-12 05:10:40 +0000 UTC
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政府去年公佈啟動彩虹邨重建計劃的研究，擬分三期原址重建，歷時達十五年。受重建影響的居民將會安置到重建後的美東邨，或可選擇優先購買九龍灣宏照道的綠置居單位。
早在六十年代落成的彩虹邨，終於「排到」可以安排重建。不過，彩虹邨獲政府「寵幸」，挑選重建的原因，可能並不是單單因為樓齡，而是項目業權既單一又單純而已。
適奉房委會推出以居民為本的「幸福設計」指引，計劃以此作為日後新建公共房屋及現有屋邨翻新的參考和設計依據。今天就來淺談一下公屋複雜的業權問題，以及如何影響公屋重建的安排。
1. 租者置其屋
房委會在1998年首次推出租者置其屋計劃 ，合共推出共六期租置計劃，到2005/2006年度終止，計劃包括三十九個屋邨，合共超過十八萬個單位。截止2023年6月底，83%的單位已經售出。
現時房委會會安排從計劃中回收及計劃中的剩餘單位，安排在居屋及綠置居計劃中出售。
房委會曾經公佈選擇這些屋邨的標準，是樓齡大部分都是三十多年，在八十年代落成的屋邨。其中最舊的，是樓齡達四十二年的東頭(二)邨(康東樓及裕東樓)，以及同樣四十二年樓齡的翠屏北邨(翠楠樓及翠楊樓)。
雖然租者置其屋計劃已經暫停推出新的單位，但現有三十九條屋邨的業權已經分散，無疑長遠會成為公屋重建過程中的一大障礙，例如在翠屏北邨的翠楣樓，是全邨唯一不包含在租者置其屋計劃當中。
往後如果要安排重建的話，也許只能夠獨立安排翠楣樓重建，明顯不會是優先考慮。
我剛才亦談過，在租者置其屋計劃當中，超過八成多單位已經出售，這代表餘下一成多未售出的單位，很大機會是租户。
又拿翠屏北邨作例子，翠屏北邨已出售的單位僅六成八，如果他日要安排局部重建翠楣樓的話，餘下三成幾的租户又如何處理？已經能夠預視會造成不少矛盾。
2. 政府的公屋重建藍圖
房委會轄下有接近二百條公共屋邨，就算只有三十九個屋邨未能安排重建，似乎也不算大問題。而且，最急切需要安排重建的屋邨，亦不包括在這三十九條屋邨內。
早於2014年六月，房委會已經完成初步檢視具重建潛力的高樓齡公共屋邨，並選出二十二條屋邨作詳細研究。不過，事隔十年，到今時今日只有石硤尾邨和美東邨能夠完成或即將重建。
而華富(一)及(二)邨、馬頭圍邨、西環邨及文章開頭所講的彩虹邨，就已經公佈了重建計劃或研究，以及安置方案。雖然，整個華富邨的重建計劃最快要到2040年才完成，但起碼算是有時間表。
減去這些屋邨後，就尚餘十五條屋邨仍未有公開談及重建方案，其中更不乏在五十年代及六十年代落成的屋邨，例如1952年落成的模範邨、1962年落成的和樂邨及1963年落成的福來邨。模範邨其實有些特別的原因，我稍後再談。
而餘下的屋邨，都是在七十年代落成。其中有五條在1976至1978年落成的屋邨，更甚為吊詭，例如麗瑤邨和長青邨，在2020年開始竟安排興建插針式的全新公屋，卻並非用作安置現有居民及安排重建，而是在邨內引入新一班的居民，似乎代表這些屋邨距離重建還有好一段時間。而現有的生活配套，又能夠滿足這一班新居民？
3. 商場和車位業權的分散
在房委會挑選具重建潛力的二十二條屋邨當中，商場及車位業權分散的問題不算太多，大部份商場及車位的業權仍然屬於房委會擁有，僅少量屋邨的商場及車位業權已經分拆，例如在1978年落成的彩雲(二)邨，其商場部分已經分拆至領展手上。
事實上，商場和車位業權分散，對公共屋邨的重建規劃亦影響深遠。
房委會將資產分拆上市，始於2004年的領匯。時至今日，領匯已經易名為領展，而當年領匯旗下的資產，部分已經轉售至不同買家，以資深投資者及基匯資本旗下的民坊為主。
政府究竟會如何處理已分拆商場及車位業權的公共屋邨，它們的重建問題，至今仍然未有任何先例。倘若政府選擇回購已出售的商場，代價又是如何？
翻查領展截止2024年3月委托戴德梁行進行的估值報告，以彩雲商場為例，商場面積接近十八萬平方呎，年收入達到一億元，而商場及車位的估值則達到二十億元。
亦即是話，假設房委會按照市價水平去回購商場，單單是重建彩雲(二)邨，便需要額外安排二十億元公帑，佔2023/2024 年度房委會的資本開支接近百分之十，非常驚人。
但如果將商場和車位排除在外，不安排重建的話，就會衍生出很多問題，例如重建後生活配套的供應都會倚賴舊有商場、生活配套的租金及車位供應由業主所主導，還有當然是舊有商場格格不入的問題。
其實這些問題在已分拆的公屋商場當中已經存在，但公屋重建後卻又要面對同樣情況，無論在整體觀感上，或是實際執行的情況下，市民都未必接受到。
最壞的情況，也許是部分舖位或車位其實是如連體嬰般和現有公屋的大廈相連，更不時出現像楚河漢界般各據一方的管理問題。相信未來若果要面對重建問題的話，難免會引起爭議或爭拗。
4. 模範邨
最後談到模範邨的業權問題。模範邨由志願團體香港模範屋宇會興建，在1952年落成。
香港模範屋宇會這個團體和大坑西新邨的建屋團體平民屋宇一樣，當年是興建非牟利公共房屋的先頭部隊，為香港的房屋問題出一分力，後來才出現房委會前身的屋宇建設委員會負責統籌興建公共房屋。
不過，平民屋宇背後其實是東亞銀行和恆基兆業作為金主，因此大坑西新邨的重建計劃才擾攘多年，因為政府不承認大坑西新邨是公共房屋，而是由私人持有的私營房屋，情況就如賣散的租者置其屋般，房委會沒有責任去安排重建及安置問題。
和大坑西新邨不同的，是房委會當年「認頭」在1979年接管了模範邨，房委會至今在年報上亦有標註，理應已經掃除責任誰屬的問題。
根據徐頌雯的一篇學術論文《非政府機構對戰後香港房屋建設的貢獻》中提及，香港模範屋宇會已經在1985年解散。不過，組織解散後，又是否代表業權一併轉移呢？如果要像釘子地般，要出動收回土地條例來收地，似乎又有點奇怪，在法理依據上可能亦有問題。
談過這幾項香港公屋重建問題的癥結，其實和香港相似的新加坡，長遠亦要面對大批公共房屋樓齡漸高，而需要安排重建的問題，新加坡短期內仍然能夠以音樂椅般的原區重建及安置方案來解決。
不過，房委會在此時此刻，似乎著眼在以居民為本的「幸福設計」新指引。新指引涵蓋八大概念，會用作日後新建公共房屋及現有屋邨翻新的參考和設計依據，更計劃在數條樓齡四十年以上的公共屋邨開始試行。
究竟幸福先行是否意味公共屋邨的壽命會再度延長，以此來延遲公共房屋整體重建的時間表？相信時間會有答案。
2024-09-29 13:28:48 +0000 UTC
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事隔超過一年，來自日本的DON DON DONKI再次於香港開設全新分店，位置是位於旺角MPM商場，是DONKI 首次在旺角開設分店，亦是香港分店當中規模最小的分店，面積僅五千多平方呎。
DONKI 登陸香港至今已經五年，雖然日元匯價近月回升，但仍然無阻香港人繼續「回鄉」。DONKI 又會採取什麼策略，為分店重新尋找盈利增長的動力？
旺角新店位於MPM商場二樓，僅佔該層一半樓面。市場早期曾經傳出DONKI會承租全層，面積過萬平方呎的樓面，餘下部分就由美國冒險樂園承租。
MPM商場前身是文華戲院，由資深投資者黎永滔及大鴻輝共同持有，近日傳出華潤隆地有興趣洽購黎永滔所持有的商場業權。
MPM內部略嫌殘舊，樓底不高，格局亦不夠方正。不過，商場位處旺角的黃金地段，對面就是朗豪坊，人流絕對不缺。雖然如此，MPM以往商户，例如時裝品牌GAP和ESPRIT卻未能把握這些人流，將這些人流轉化成收益。
DONKI 母公司PPIH在八月份公布了全年業績，雖然日本本土業績受惠於旅客消費大增而表現亮眼，但海外市場方面，亞洲地區的業績繼續沉底，其營業利潤(Operating Profit)僅三億日圓(折合約一千六百萬港元)，營業利潤率僅0.4%，近乎白做。
不過，PPIH強調亞洲地區最壞的情況已經過去，在過去一年亦積極重整業務及初見成效。高層希望將虧損店舖的數量，由超過三成減少至少於百分之十。如果店舖持續虧損，則會考慮結束這些表現未如理想的分店。
未來DONKI亦會集中開設中小型分店，以達致更佳營運效率及獲取更多利潤。
PPIH在財務簡報中，亦有列出中小型分店的盈利模型，包括分店面積僅350疊 (折合約一萬一千平方呎)、會開設在具有吸客能力的地點、每年的銷售額起碼要有十四億日圓(折合約七千七百萬港元)、貨品種類方面亦會以較高毛利率的新鮮食材為主。至於新分店的投資額亦會封頂，盡量控制在四億日圓以下（折合約二千二百萬港元）。
對顧客來講，這些營運指標相信大家都未必太有興趣。究竟旺角分店又能否由顧客角度出發，重拾尋寶的樂趣呢？
剛才談過，旺角DONKI面積僅五千平方呎，所以都能夠想像會像家樂坊的AEON STYLE 般是閹割版的分店。
旺角店不設新鮮食品區、壽司區，甚至關東煮亦未能在旺角店找到，取而代之是日本禮品專區，明顯是以旅客為主。
店內售賣美妝用品、玩具精品及零食為主，亦設有DONKI著名的18禁成人區，主打年輕人市場。分店通道當然是有點狹窄，似乎回復了DONKI最初登陸香港市場的感覺，讓大家可以在凌亂的空間找到心頭好。
不過，DONKI 在定價方面，明顯不及對手。在旺角區除了AEON及松本清外，還有區內指標性的連鎖藥房龍豐，近年更已經轉型成如DONKI般的綜合雜貨店，定價非常進取，DONKI未能夠突圍。
DONKI 早在2019年登陸香港，於尖沙咀Mira Place 開設全港首間分店，當時將不少日本分店的元素帶到香港，例如洗腦歌、店內售賣奢侈品等等，不過有些元素明顯因為水土不服而淘汰。
到疫情期間，DONKI 轉型成以鮮活食品作主打，銅鑼灣店更受惠於市民未能外遊，業績屢破紀錄。不過，在疫後復常，DONKI 的蜜月期結束，需要大刀闊斧去改革，來應對大眾消費習慣改變所帶來的影響。
DONKI 亦已經結束大部分鮮選壽司分店，相信是不敵壽司郎，至今僅保留額外租用的荃灣海之戀分店。
在日本，不少DONKI分店亦會24小時通宵營業，不過現時香港只剩下尖沙咀及銅鑼灣店有維持通宵營業，而新開的旺角分店只安排營業至凌晨一點，似乎反映在夜繽紛過後，晚上的人流仍然不足夠「為皮」。
雖然旺角店驚喜欠奉，而PPIH往後的經營策略都是以提高利潤為主，但DONKI 在店內已經重新引入具新鮮感的日本貨品，而非單靠本地代理商提供較為熟口熟面的商品。
憑著母公司的採購優勢，DONKI 該把握機會搶先引入具有話題的商品，才能夠和網購及代購爭一日之長短。
當然，在消費降級的情況下，消費者對貨品價格非常敏感，因此定價亦是營運上重要一環。不過，DONKI 相信難以和內地消費市場比較或大打價格戰，似乎以話題和質素來搶佔市場會更有效果。
DONKI 近日推出大感謝祭，嘗試催谷銷情，不過在人流上和AEON 的感謝日或周三新鮮日比較下相距甚遠。
大感謝祭優惠的門檻為二百五十元，而且折扣僅九折，優惠力度不足，推廣活動似乎有點半桶水。
也許DONKI 該參考宜家家居在旗下分店經營瑞典美食站的策略，重新包裝旗下的熟食檔，亦是刺激人流的其中一個方法。其實DONKI早前曾經在熟食檔加設即煮拉麵區，不過效果只屬一般，就算捉到鹿，都唔識脫角。
DONKI在疫情時意外獲得紅利，到復常後需要改革，重新尋找獲利模式。同樣面對疫後經營困難的，還有新地旗下一田。
不過，一田就採取截然不同的取態，選擇大刀闊斧去縮減百貨規模，將百貨部門矮化成「超市+」，並決定孤注一擲集中經營超市業務。
究竟DONKI和一田，兩個不同取態那一個會成功？相信時間會有答案。
2024-09-21 09:20:54 +0000 UTC
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私立學校這個話題，我已經談過好幾次。玫瑰崗學校停辦已經成為定局，道爾頓學校和辦學團體道明會達成協議，道爾頓著手翻新司徒拔道校舍，並已完成第一期工程，而原本位於大角咀瓏璽基座的舊校舍已經退租及交吉。
道爾頓遷到司徒拔道，雖然未有透露和道明會達成什麼協議，但相信代價遠低於以往動輒過百萬元的月租。
道爾頓遷校亦反映在移民潮下，私立學校的財政狀況未必如想像中般無堅不摧。
今天就讓我談談道爾頓、一諾和英基三間私立學校都不約而同選擇遷校，而商場業主面對現時的困境，又可以如何應對。
1)道爾頓學校
先談道爾頓學校。自從玫瑰崗學校的學生及老師都被封口，不再談及學校的去留問題，亦都代表學校停辦已成定局，玫瑰崗學校的歷史任務即將完結。
而道爾頓學校的團隊已經著手翻新，以趕及在新學年讓師生遷入新校舍。
司徒拔道校舍單計主大樓的面積已經達到二十六萬平方呎，是瓏璽接近三倍，不過網站上仍錯誤列出瓏璽舊校舍的面積。
學校的首期翻新工程已經完成，工程包括新教室、圖書館、教學廚房、禪修室、醫療室及飯堂，而道爾頓的新校址亦已經能夠在教育局的資料庫中找到，不過有關獲批課室的容額等資料就仍未更新。
道爾頓在網站上透露，往後的翻新工程會橫跨三年，工程包括升級外牆、增設黑盒劇場、音樂禮堂、壁球場、音樂練習室、中學教室及尖端科學實驗室。從這些願景去看，道爾頓似乎會在司徒拔道「深耕」。
至於道爾頓的舊校舍，位於大角咀瓏璽基座商場瓏璽商業廣場，合共三層，建築面積接近十萬平方呎。正如文初所講，舖位至今已經交吉，相信業主新地也很頭痕，商場亦已交由代理招租。
從招租文件當中，可見新地暫時未有打算重整布局拆細招租。不過，面對每層面積達三萬平方呎，就算收取十元呎租，也不一定能夠成功找到租客。
新地面對龐大空置的地方，又能夠尋找什麼租户取代？
海輝道附近的住宅，例如一號銀海及浪澄灣都設有基座商場。不過，奧運站已經設有旗艦商場奧海城，海輝道的商業樓面供應過盛，變相商場都要變陣，改為租予室內遊樂場、教育機構、甚至作為辦公室用途。
新地早年傳出曾經希望拆售商場，不過最終只聞樓梯響。對瓏璽的居民來說，相信引入社福設施，例如老人院必定會引起反彈。在現時的市況下，與其考慮拆細招租，新地也許只會靜觀其變。
2)一諾中學
一諾中學的名字也許聽起來有點陌生，其辦學團體啟迪教育在2022年與宏安地產達成協議，以天價租金簽下十年租約，承租油塘曦臺基座商場作為私立學校，一鳴驚人。
當時的報導指出，一諾中學承租整個曦臺商場，包括地下、1樓及2樓，總面積接近五萬平方呎，為期十年，平均月租135萬，為當年東九龍最大宗商鋪租賃，平均呎租27元，十年間涉及租金總額高達一億六千萬元。
不過，傳媒卻沒有說後續的故事。到今時今日，曦臺地舖的櫥窗玻璃仍舊貼上一諾中學的貼紙，但內部看起來仍是一片空曠。一諾中學有否走數？
早前翻查教育局的註册資料，一諾中學的註冊校舍只有曦臺一樓商用部分，並非如當年報導所講會承租整座商場。而教育局網站上的資料包含註冊課室等資料，因此教育局列出的地址，理應就是校方獲准辦學的空間。
不過，這也不是最奇怪的東西，畢竟辦學團體和業主之間的協議，我們無從得知。
一諾於2022年9月獲得教育局臨時註冊，得以成功辦學，更向傳媒透露一諾的學生可以安排寄宿。
不過，一諾在油塘校舍辦學僅兩年，到2024年8月在社交媒體和網站上，突然宣布校舍將會遷到九龍塘。
而直至截稿前，校舍仍然未獲教育局批准，連同油塘校舍的注册資料已⼀併刪除，似乎搬遷校舍的進度未有像道爾頓般順利，箇中原因很大可能和新校舍的狀態有關。
關於這一個新校舍又有另一個故事。
一諾新校舍的位置位於九龍塘達之路，前身為陳樹渠紀念中學，學校由於辦學團體不續租，在2020年已經遷出校舍。
到2022年，明報報導辦學團體陳樹渠家族將校舍租予私立學校，不過該學校並非一諾，而是由前凱莉山學校董事創辦的立德書院，租約更長達十六年，總租金合共超過四億元。
當時租約更列明，租客承諾會在起租日計十八個月內，投入超過八千萬元為舊校舍翻新，改建為一所國際學校。
立德書院最終未有在限期內完成翻新及向教育局取得牌照，學校未開辦便結束，而校舍就輾轉改由一諾承租，不過未有公佈租金及租約年期。
一諾和道爾頓一樣，希望利用現成校舍來辦學，那麼為何一諾至今都未獲教育局批准使用新校舍？
我估計是由於玫瑰崗學校和陳樹渠紀念中學的狀態有所不同有關。
玫瑰崗學校和道爾頓學校基本上是無縫交接，所以校舍和配套上不變，在教育局批核的過程中不會遇上太大困難。
反而一諾使用早於2020年已經停辦的陳樹渠紀念中學舊校舍，雖然該用地的用途依舊是政府、機構或社區(G/IC)，開辦學校或教育機構都是經常准許的用途，不過就未必能夠過到教育局的一關。
要獲得教育局批准辦學，除了要考慮區內學位供應以外，還要考慮學生上學和放學的情況下，對區內交通所帶來的影響，當然還有學校辦學的配套設施。
現場所見，一諾新校舍的翻新工程仍然進行得如火如荼，相信一諾未獲批准的原因，很有可能是因為工程進度問題。
校舍外觀上變化不大，學校門口亦換上一諾的標誌，門口旁邊則貼上一諾的簡體字招生海報，其目標客户明顯是內地家長。
那麼在油塘曦臺的舊校舍呢？相信業主宏安地產會非常頭痕。曦臺是由宏安和內房旭輝合作發展的住宅項目，基座商場的業權相信都是共同持有，因為在一諾簽下租約時，旭輝亦有派代表出席。
油塘雖然逐步由工業區轉型成住宅，但轉型進度緩慢，區內「著名」的水泥廠相信大家都略有所聞。而區內居民的生活配套，主要還是倚賴大本型或鯉魚門廣場。
對比新地，宏安明顯在財力上嚴峻得多。從宏安2024年的全年年報顯示，未來一年到期還款的借貸高達三十一億元。就算鰂魚涌新盤FINNIE銷情不錯，但現在卻失去了一諾這顆金蛋，前景依然嚴峻。
(3) 英基
作為本地私立學校「山頭」的始祖英基(ESF)，似乎難免都要面對現實，在人口結構改變的情況下，整合學校網絡。
英基宣布旗下的東涌國際幼稚園，將會營運至2025/26學期。英基已預租新地旗下十四鄉西沙GO PARK開設新幼稚園。新幼稚園預計於2026/27學期開幕，不設學前班，不過英基方面以「搬遷」來形容，似乎就有點取巧。
英基方面強調，是次「搬遷」能夠讓新幼稚園與旗下位於馬鞍山的私立學校英基啟新書院完全對接，實行「一條龍」。
英基方面提供跨區報讀安排，讓學生在2025/26 學期入讀東涌的K1課程後，再在2026/27學期轉至西沙繼續K2課程，然後「一條龍」直入啟新書院Year 1，聽起來算是優待，因為以往就讀英基幼稚園的學生，僅能獲得旗下小學的優先面試機會，並不保證能夠成功入讀。
我不肯定有多少家長願意接納這個甚為荒謬的選擇，英基似是利用「一條龍」作為誘因，為東涌校舍最後一個學期的K1吸客，做法只能惠及英基，而苦了家長，做法並不可取。
東涌國際幼稚園位於東涌昇薈商場，面積約一萬平方呎，比道爾頓和一諾退租的面積細得多。面對適齡學童數量下降，以及移民潮影響，幼稚園相信還會陸續有結業或合併的情況。
昇薈的業主並非著名地產商，亞洲寶星於2017年以四億元購入商場，相信是以投資為主。
昇薈商場面積僅僅不足三萬平方呎，面對區內陸續有公營房屋供應，相信民生商舖也許會有需求。而且，英基要到2026年才遷出，並不急切，業主還有一段時間部署，考慮繼續尋找單一租客承租，還是拆細出租。
2024-09-14 08:08:40 +0000 UTC
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連鎖健身中心舒適堡(Physical)在九月六日宣布「暫時結業」，有待白武士出手拯救。雖然消息不算太意外，但亦令不少人關注和惋惜。今天的特稿，就讓我和大家談談舒適堡的盛與衰。
在全盛時期，單單是健身部就擁有超過三十間分店的舒適堡，於1986年創辦首間分店，位於美孚新邨。
從VCRBase 就可以看到九十年代時候的廣告片段。
https://www.facebook.com/share/v/Ucmg1SKqWKFRvo4V/?mibextid=WC7FNe
直至「暫時結業」前，舒適堡合計健身及美容會所僅餘下十七間分店，包括十四間健身、瑜伽及美容中心及三間獨立美容中心，其中樂富分店早前已宣布會在九月尾租約期滿後結業。
其實會所在地區分佈上，明顯已經不復當年勇。例如在港島區僅能夠保住灣仔京城大廈、怡和街68號及康怡廣場三間分店，但在核心地區中西區已經失守。
以往在銅鑼灣，其伊利沙伯大廈的分店更成為舒適堡的「櫥窗」超過十年，可惜最終亦不敵租金壓力。
至於九龍區方面，美孚新邨分店曾經為街坊服務多年。在旺角荷里活商業中心，舒適堡亦曾經承租多達四個樓層，直至近年縮水至三層。
舒適堡早年亦曾經承租過尖沙咀喜來登酒店商場喜來登典雅坊，開設旗艦店，不過時間已經有點久遠，比崇光百貨尖沙咀店更早。
至於在新界區，舒適堡在沙田Citylink (連城廣場) 開設面積超過七萬平方呎的分店，後來亦由三層樓面縮水至兩層。
另外，舒適堡在將軍澳設有首間位於領展商場內的分店，位於TKO Gateway (厚德邨商場）西翼一個頗為與世隔絕的舖位，私隱度甚高。
談到健身中心在選舖方面，究竟有什麼考慮？
其實對於像舒適堡般的連鎖商户，在「牙力」上應該已經比其他小型健身中心為佳。但在更多情況下，商場已經預先安排好健身中心的位置。
一般來說，健身中心和超市一樣，是具備吸客能力的行業，顧客會主動前往這些店舖去光顧，亦不介意店舖開在較高樓層，或是在商場較邊緣的區域。而且，健身中心更願意承租大面積的店舖，因此不難理解健身中心受業主所歡迎。
很多人視健身中心為無本生利，因為就算健身器材也可能是租回來，未必是健身中心的資產，但多年來卻接連有健身中心因為財政問題而結業，包括加州健身及Goji 等連鎖品牌。
舒適堡早年還未如此「惡名昭彰」的時候，曾經開設只招待女賓的健身中心，以愛美的女士為對象，成功令舒適堡的業務蒸蒸日上，每月收回來的月費能夠提供足夠的現金流，讓舒適堡不斷擴張，更曾經涉足過內地市場。
那麼，是否因為不斷擴張，而令舒適堡踏上「成魔之路」？由何時開始，舒適堡這三個字令人望而生畏？
我沒有答案。但確實舒適堡的不良推銷手法已經存在多年，亦有不少苦主公開健身教練(PT)的惡行，但始終仍然有大眾中招，至今有不少苦主因為會藉問題而苦不堪言。
舒適堡的出位策略，更包括令人咋舌的長期會藉，年期長達十年、三十年甚至是永久會藉。以店舖在結業前推銷的$9,800 十年會藉計算，每月月費僅八十多元，宣傳單張更列明會員可以任跳星級課堂。
以同等價錢如果去參加24/7 的話，其十二個月會藉，每月平均約五百元的月費去計算，只能使用上十八個月。也難怪不少人抱著「上去沖個涼都抵」的心態，繼續購買舒適堡會藉。
舒適堡捱過了疫情，卻捱不過復常。在今年2月，舒適堡曾經「迴光返照」在新蒲崗越秀廣場開設新副線Physical +，希望以新品牌重新吸引客人。
不過，無論從新會所的選址，抑或是Physical +的門面都強差人意。在此刻看來，亦是舒適堡的垂死掙扎。
舒適堡較為耐人尋味的，是表示業務僅「暫時結業」，有待白武士拯救。究竟這個白武士是否存在？
先回到2021年尾，當時連鎖健身中心Goji Studios全線結業，但強調會藉可以過渡至舒適堡。舒適堡當時強調並不涉及利益交易，純粹是出於對同業的支援。
不過，魔鬼卻在細節。當時，明報報導舒適堡的確有向Goji 會員提供過渡方案，但方案卻要求會員要多付2,500元去購買舒適堡服務，方可延續Goji餘下的會籍。
現在看來，究竟舒適堡是除笨有精，還是令公司泥足深陷，就由大家自行定奪了。
因此，究竟是否有白武士願意無條件將所有責任攬上身，我就不會抱有太大期望。
營運了三十八年的舒適堡，公司對顧客的承擔如滾雪球一樣越來越沉重，最終卻走投無路。
那麼其他龍頭如24/7和PURE 又會否步舒適堡後塵？
先談24/7。與其比較24/7和舒適堡之間的差異，其實24/7的經營模式更像連鎖便利店7-11，因為24/7 大部分分店都是採用特許經營模式。
從24/7的網站上，亦有招募特許經營商的資訊，除了列出可投入健身室的資金最少需要五十萬美金(折合約三百九十萬港幣)，亦需填寫自我陳述，24/7亦指出會有特許經營委員會進行審批。
特許經營對企業來說，當然財務上更靈活，因為不用投入大量資本，分店的營運壓力能夠轉駕到特許經營商身上，更可從中收取特許經營費用或分成。
至於PURE就明顯走較高端的市場，以過千元月費去換取不用接受推銷，以及任上瑜珈堂等「福利」，也許就是會員對PURE比較忠誠的原因。
不過，24/7能夠不分晝夜提供服務，比PURE有更大自由度，亦比較適合新一代的生活方式。而PURE近年會所質素下降、資深導師流失，以及因為移民潮而流失高消費的客户，就是對PURE未來的可持續性存在變數。
PURE的會所無論是面積，還是選址，都明顯比24/7「重皮」。現時擁有二十一間健身及瑜珈中心的PURE，近月傳出中環會所欠租，而遭業主冠君產業信托入稟追討。
報導中透露PURE和業主簽下十一年租約，現時每月月租達138萬元，以會所面積約33,000平方呎計算，呎租41元。
中環會所在開幕的時候，以首個設有泳池的PURE分店作招徠。其租約早於2015年簽下，雖然租金採取遞增模式收取，但這個呎租以中環的地段來講，其實已經不算貴，但對PURE來講已經吃不消。
往後對PURE來講，相信整合分店網絡亦會是集團首要任務。
至截稿前，舒適堡公佈會有白武士接下原灣仔會所繼續經營，會所易名為Healthy，名字聽起來有點隨意。
灣仔會所在2020年遷到京城大廈，其負擔似乎比其他分店為細，加上港島區的上班族較願意消費，在營商角度選擇灣仔去重新出發似乎亦是合適。
不過，舒適堡擁有大量尚未完約的會員。Healthy 一間會所能夠如何去履行舒適堡原來的承諾？
無論如何，舒適堡品牌都應該會告一段落。以往曾經由加州健身和舒適堡雙雄鼎立的時代，隨著兩個巨人都倒下來，亦標誌著一代健身中心的傳奇告終，敵不過時代變遷。
2024-09-08 04:45:57 +0000 UTC
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近期，在香港彌漫着消費降級的氛圍，雖然政府否認經濟有下行趨勢，但市民似乎因為各種原因而減少在本地消費，而首當其衝的也許是一眾超市。
不過，最近數月在市場上開始有一間超市大舉擴充，其選址更不乏在現有街市內開店，就是和U購一樣是U字頭的U士多，但其實和華潤一點關係都沒有，而是屬於建華旗下的新副線U士多。
U士多的定位似乎是像家興般的平價超市，主打價廉物美，和以往建華走的路線似乎截然不同。香港超市市場本來的競爭已經十分激烈，面對人力資源緊張及租金高企，今時今日亦不容易獲利。
U士多又會否為超市的競爭帶來變化，甚至有機會將競爭對手淘汰？
香港的超市市場向來都是三雄鼎立，其中惠康系在港的門市數量超過三百間，穩守本地市佔率第一位。
而百佳雖然緊隨其後，但近年卻似乎減多過縮，分店數量維持在二百多間。
至於近期積極縮減規模，屬於華潤旗下的U購則位處第三位。
除此之外，在疫情下崛起的超市，還有大生、優品360旗下主打中產市場的FoodVille、759阿信屋、以及利用收購阿布泰進軍香港的泰國過江龍Big C。
雖然市場上競爭對手眾多，但在經濟下行的情況下，似乎平價超市如家興及友誠更能夠一支獨秀，既旺丁又旺財，而家連建華都想分一杯羹。
作為屋邨街市單一營運商之一的建華，近年亦有在不同範疇上大展拳腳，包括物流業務、FRESH 新鮮生活超市，以及營運土瓜灣商場UPLACE，甚至參與政府及領展旗下項目的翻新工作。
而這次建華選擇在旗下香港街市及本灣水產內小試牛刀，開設平價超市U士多，嘗試搶佔平民百姓的消費市場。U士多的U，當然和U購超市無關，而是建華的英文名稱Uni-China。
至文章發布前，U士多共有八間分店，其中將軍澳茵怡花園、屯門兆禧苑、秀茂坪寶達邨、粉嶺祥華邨及大圍隆亨邨分店是位於現有街市內；慈雲山中心及荃錦中心是位於本灣水產內；至於唯一一間港島分店，就是位於康怡FRESH超市內。
既然U士多是由現有店舖改裝，某程度上就是反映該店舖的生意欠理想，又或者街市的空置率高企，建華才考慮要轉身。
畢竟作為街市的「包租公」，需要交租給業主，而平價超市的經營模式就是能夠薄利多銷，亦有望能夠提供現金流。
由於U士多店舖的面積受制於有多少吉舖能夠用來改裝，因此部分U士多的通道比較狹窄。不過，去過家興或友誠的顧客，該不會因此而反感，畢竟平價超市的重點，還是貨品夠便宜就足夠。
我在同一日子先後到訪過U士多、FRESH、家興、百佳及惠康，嘗試去格價，而這次抽查的貨品包括小食、飲品、啤酒、即食麵及食油等等。
(不太科學的)調查結果顯示，平價超市如U士多和家興的定價相若；至於百佳和惠康的定價比平價超市貴三成以上，當然百佳和惠康近期亦大舉推出買多幾件會有額外折扣的推廣，順道催谷銷售額，這次的格價就不包含這些優惠。
而且，就算計及優惠，百佳和惠康和平價超市的定價，仍然有超過兩成的差距，因此不要因此失大，為了優惠而囤積貨品。
至於U士多，同樣有提供個別產品的原箱優惠，模式與九十年代的美式超市相似。不過，在寸金尺土的香港，似乎原箱貨品不會成為主流。
至於同系位於將軍澳康城，屬於獨市生意的FRESH超市，又會否像百佳和惠康般標高價錢呢？
令人意外的，是部分在FRESH 和U士多出售的貨品，定價是一致的，兩間店舖的顧客能夠獲得相同優惠。
在我進行的格價當中，FRESH整體較U士多貴約一成，已經算是克制，亦較康城分店當初開幕時的定位為低，比較接受現實。
回到U士多。也許U士多逐漸擴充，最大的受害者並非百佳和惠康這兩個業界龍頭，而是錄得虧損的759阿信屋。
759阿信屋現正處於兩難的局面。面對對手攻佔市場，759已經無辦法再和對手打價格戰，而其77折優惠推廣已成習慣和常態，若果減少既有的優惠猶如趕客，推廣亦無助提升銷售額。
與其話U士多去搶佔超市的市場佔有率，也許更重要的任務是為建華帶來現金流，相信U士多仍然會將低價維持一段時間。
不過，薄利多銷的模式，需要有足夠的銷售額去支持，759已經是最佳例子。至於家興方面，大部分舖位都是其自置物業，不用交租才是家興能夠經得起風浪，最重要的因素。
且看U士多在未來一年能否站穩陣腳。
2024-08-26 11:49:34 +0000 UTC
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在港開設超過二十間分店的日本品牌無印良品，因應本地顧客的消費習慣改變，以及業務發展需要，而積極調整貨品種類及店舖網絡。
其調整計劃包括開設全新分店、續租現有分店，但遷到新舖位擴充業務、以及關閉租約期滿的海港城分店。
無印良品最新的調整策略，又有什麼啟示？
無印良品早於1986年登陸香港，一度在1988年及1998年撤出，到2001年再次回歸至今。
「二次回歸」的首間分店是和日資百貨西田合作，在新城市廣場第三期開設分店。
上次我寫無印良品的時候，已經是四年前無印良品承租德福廣場二期，開設旗艦店。
四年過去，九龍灣分店亦經歷過不少改變。九龍灣分店當年的賣點，例如餐廳、食材市集及茶米工房，至今已經移除或縮減規模。這是否證明新不如舊，顧客還是偏好無印良品原本的貨品和分店配置？
我卻不這樣認為。從2020年開店，到2024年要去守業，在營運策略上已經有很大的差別。當港人北上和外遊都「復常」，零售業必須要果斷轉身，去應對和適應這個新常態。
消費者的購物習慣在這四年間亦急劇改變，例如在疫情時候大舉購買食材，至今則改為在網上購買日常用品等等，都是零售業必須要正視的問題。
如果無印和德福廣場的業主港鐵簽下六年租約的話，至今仍有兩年時間。面對每月單計九龍灣分店需要繳付過百萬月租，無印方面不可能坐以待斃。
無印在六月下旬公布了香港業務的調整策略，除了九龍灣分店裝修及重新佈局外，旗下三間分店包括太古城、金鐘及尖沙咀美麗華分店將會遷到新舖位，相信是續約兼擴充業務，至於在九倉旗下海港城開設的分店，則會在八月份結業。
無印良品海港城分店位於海洋中心四樓，於2008年年尾開幕，即前後營運達十五年。九倉竟然願意放棄一綫商户，是否非常看好前景？
翻查九倉置業的2024年度半年業績，顯示海港城商場部分無論是收入，抑或是營業盈利都有所上升，而出租率達到97%，亦算是優於大市，難怪九倉將海港城這棵金蛋「吊高嚟賣」。
不過，九倉亦似乎想和無印保持友好關係。無印良品撤出海港城後，最新亦公佈會在九倉旗下鑽石山荷里活廣場開設全新分店，亦是無印在今年計劃中唯一一間新店。店舖位於原有H&M位置，預計在11月開幕。
在九倉置業的商場組合當中，荷里活廣場的表現較為滯後，而且空置的舖位亦越來越多，似乎都需要「新血」來沖喜一下。荷里活廣場於去年曾經發生謀殺案件，不少人都因此而減少到訪，相信仍要等一段時間過後，商場才能夠回復以往的人流。
即將任期屆滿的執行總監角田徹早前接受經濟一週訪問時，表示「港人常常將現在和疫情之前比較，希望能夠回到以前的水平，但是經已無法回復，只有迎接新的挑戰，所以說香港市場不得不變。」，明言香港的經營策略不能固步自封。
他在訪問中亦有透露部分調整策略背後的原因，例如利舞臺分店縮水僅保留三樓，希望利用分店有限的規模，改為定位以服裝為主，推售較高檔次的MUJI Labo系列。至於其他種類的貨品，則由面積超過27,000平方呎的皇室堡旗艦店負責。
另外，他亦有解釋分店引入不同來源的貨品，其淵源是因為2021年疫情反覆，要從日本以外的地方引入不同種類貨品去吸引客人。至今，在無印的分店中，不難發現來自內地、台灣、以至歐洲的無印產品。
不過，他亦坦言香港的租金驚人，必須在經營流程中調節去降低成本。
https://www.edigest.hk/品牌故事/無印良品-擴充-香港-1309424/14/
無印良品在香港的分店網絡，已經非常成熟。因此，未來在持續發展和經營上，除了在成本控制和租金上著手外，也許有求變的心去應對消費者不斷改變的消費習慣，才是最重要。
最後送⼀首相信大家都不會陌生的背景音樂。
2024-08-22 15:41:32 +0000 UTC
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華懋在三月份以40億元向新世界購入荃灣愉景新城商場及停車場，作長線收租用途。即將卸任的華懋行政總裁蔡宏興向傳媒透露，商場規模較大，有能力加入本土元素及不同體驗，更打算定位為國際遊客景點，成為本港地標。
今天我就和大家談談商場的前世今生，從民生商場到未來的「國際景點」，過程中經歷過些什麼事。
(1) 香港興業/新世界時期
愉景新城前身是中國染廠，由香港興業查家持有。從這段1993年的影片中，可見當年染廠極具規模，旁邊的中國染廠大廈亦清晰可見。
香港興業與新世界合作發展愉景新城項目，其中住宅和商場都是各佔有一半業權。
發展愉景新城的附帶條件頗為繁複，按照地契要求，發展商需要興建一段橫跨屋苑，長約190米的公路，位於屋苑的基座內部，即現時的九號幹線一部分、興建行人天橋連接中國染廠大廈及香車街、興建另一行人天橋連接至荃灣港鐵站、興建公共運輸交匯處、以及在商場各樓層提供24小時通道及若干公共空間。
愉景新城基座商場面積超過六十萬平方呎，以民生商場來講非常驚人。商場雖然面積驚人，但有不少空間其實是地契要求的公眾空間及通道，不能用作出租用途。不過，發展商後期積極將這些空間出租，而為人詬病，我們稍後再談。
商場設計以當年來講亦甚為前衛，例如在中庭設有當時亞洲最大的圓拱形七彩藝術天幕；商場以蝴蝶作標誌，更自居為購物公園，在户外及室內種植不同的植物及棕櫚樹，成功營造熱帶雨林的氛圍。
九十年代的愉景新城商場，兼顧到中產人士、家庭顧客及民生的需要。商場除了設有香港首間Outback Steakhouse外，亦曾經開設佔地兩層的馬莎百貨，證明馬莎已經在荃灣區深耕多年。
Wikipedia: Wing1990hk
除此之外，商場一樓亦開設美食廣場滋味街，初代的麥當勞亦設在滋味街旁邊，不少街坊都是滋味街的常客，非常熱鬧。
街坊眼中最光輝的日子，大概就是商場的九十年代。而一切的改變，就由香港興業將商場業權全數沽售開始。
(2) 新世界時期
2010年12月，香港興業宣布以14億元全數出售愉景新城的購物中心及車位予新世界。交易於翌年三月完成，新世界正式擁有愉景新城商場全部業權。
新世界接手商場後，便部署提升商場的價值，包括為商場作全面翻新工程，以及為商場尋找新定位，更一度希望將D•PARK塑造成像K11 般的品牌，打入內地市場。
商場完成翻新後，原有圓拱形天幕玻璃全部拆除，商場內的棕櫚樹亦被移走，只有户外的數棵樹能夠保留。商場亦更換了以七巧板拼砌的英文名稱作為新標誌，以及加建了一條連接二樓及三樓的平面扶手電梯(travelator)。
由於新世界銳意將商場定位為親子場地，商場除了在地面開設「鯨魚花園」遊樂區外，更大舉引入親子商户落户，並在商場通道上加設大量收費遊樂設施。
不過，部分設施的位置設在商場公共通道上。新世界更曾經將通道租予室內遊樂場「智游天地」，而與商户引起爭拗。
當時新世界指出，地契條款並未有清楚列明公共通道的位置。
最終，地政總署發信指，佔用公共通道作商業用途，屬於違契，必須移走所有物件。而地政總署回覆傳媒查詢時，亦指出商場可以向署方申請豁免書，按照個別通知去繳付費用去獲得臨時批准。
除了親子設施外，新世界亦積極提升商場的搵錢能力，包括在商場引入同系周大福珠寶、用作新樓示範單位用途，以及在2014年引入韓國快速時裝店SPAO、鞋店SHOOPEN及家居用品店Modern House等商店，並將SPAO一帶重新命名為韓流地帶。
不過，這批韓流店舖亦算短命，前後只經營了四年，箇中原因除了是因為愉景新城位置吊腳，難以吸引區外客源外，相信亦和母公司衣戀集團(E-Land)的策略有關，衣戀集團至今仍有在內地開設分店。
衣戀系店舖撤出後，新世界改為在商場自行營運室內遊樂場 Donut Village，以及在2019年引入誠品限定店，最終更成為了正式分店，營運至今。
商場在2017年亦改建地面舖位，成為迷你戲院Candy Park，由Cinema City營運。不過，戲院的樓底太矮是致命傷，在戲院林立的荃灣區不成氣候。
(3) 華懋時期
近年，新世界負債比率高企已非新聞，而價值連城的愉景新城商場已經多次傳出會被出售，畢竟新世界已經集中火力在K11 品牌身上，D•PARK 並非一定要保住的品牌。
不過，據市場傳聞，新世界曾經一度叫價達六十億元，似乎已經嚇怕了不少買家。最終，由銀彈充足的華懋跑出，以四十億元購入商場，至今交易已經完成。
華懋行政總裁蔡宏興表示，D•PARK 能夠和同區的如心廣場產生協同效應，更有望成為國際遊客景點。
D•PARK能否成為國際遊客景點？我沒有水晶球，當然無法得知。不過，起碼華懋接手後，商場在日常管理上有較多資源，例如廁工恢復正常的清潔安排，商場亦較為企理。
以往華懋旗下的商場，一般來說都談不上吸引。不過，華懋近年積極「洗底」，從好運中心和順福糧倉的資產提升工程當中，可見華懋有足夠魄力和資源去提升商場價值。
D•PARK 在硬件上絕對不差，既擁有大型中庭及寬闊的通道，採光度亦非常足夠。而商場今時今日的交通配套，亦已經比九十年代的時候完善。相信華懋接手後，都會沿用新世界時候的親子定位，亦有助商場和如心廣場有所區分。
2024-08-15 10:41:48 +0000 UTC
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被黑糖麥包耽誤的澳式扒房Outback Steakhouse 宣布在八月縮減分店規模，分店數量由十九間銳減近半至僅十間，而結業的分店更包括已在商場開業超過二十年的元祖分店，位於荃灣的D·PARK 愉景新城分店。
集團果斷縮減分店規模，原因除了港人的北上熱潮外，其母公司Bloomin’ Brands 業績欠佳亦是致命傷。
今日就讓我回顧一下Outback在香港的發展，以及另外兩間曾經在香港曇花一現的美式餐廳T.G.I. Fridays 和Tony Roma’s。
(1) Outback Steakhouse
Outback 在1999年登陸香港，首間分店位於荃灣愉景新城，不過當時的舖位並非位於三樓，而是位於二樓，大概在現時麥當勞的位置。而分店門外更有寫上是香港首間分店，現在看來卻倍感唏噓。
在九十年代的時候，Outback香港分店的裝修跟隨美國本土，同樣以澳洲野外作為裝修風格，就連在商場內開設的舖位，都會加上偽屋簷去喬裝一下。不過，當時餐廳內的環境非常昏暗，就像早期的A&F時裝店般，接近要摸黑點菜。
Outback 的母公司Bloomin’ Brands，其名字亦是以Outback 的招牌菜式洋蔥花球(Blooming Onions)來命名。不過，Outback 的菜式其實是美國人眼中的澳洲菜，網上更有傳聞指Outback 的創辦人在創立Outback前，更從未踏足過澳洲。
今時今日，Outback 的分店已經改用較光鮮的裝修風格，不會再有摸黑點菜的問題。不過，Outback 的扒類煮得過熟，多年來都是為人詬病。
以往Outback 更採用單一侍應生來服務指定區域的客人，在外國會視為較體貼的做法，但在香港也許會顯得僵化及欠缺效率。
Outback 亦曾經在香港開設副線Aussie Grill，嘗試走較平民化的路線。縱使其食物質素甚至比Outback 為佳，但開幕的時候碰上疫情，而且定位尷尬，更有點本末倒置，目標顧客群也許寧願光顧漢堡店Shake Shack 或Five Guys。
最終，Aussie Grill 品牌營運僅兩年，於2023年結束兩間分店，其中中環娛樂行分店原址改裝成Outback 分店。
Outback 這次結束的九間分店遍布全港。值得留意的，是餘下十間「倖存者」當中，除了包括由Aussie Grill 改裝而成的娛樂行分店外，還有多達六間分店是位於新地商場旗下。
究竟是新地商場「大樹好遮蔭」，抑或是離場條件太辣而要頂硬上？相信只有Outback 知道真相。
(2)T.G.I. Fridays
相比Outback，T.G.I. Fridays在香港的名氣就小得多。來自美國的T.G.I. Fridays，在美國設有超過二百間分店。餐廳在1965年開業，其名字以「TGIF」(Thank God It’s Friday)來命名，似乎亦是走在時代尖端。
T.G.I. Fridays在港唯一的分店，是位於尖沙咀東企業廣場，亦即是彌敦道26號的前身。近期在Threads 我已經談過東企業廣場的歷史，亦有曾經在商廈工作過的人士分享，東企業廣場曾經有Outback 和T.G.I. Fridays共存的時間，不過就不是在同層打對台。
T.G.I. Fridays無論是店內的裝修，抑或是菜式，都是充滿美式風格，其食物的份量雖不至於像Cheesecake Factory般浮誇，但明顯不會讓你餓著肚子離開。
不過，T.G.I. Fridays顧名思義是主打星期五，以至週末的消閑顧客，而外國人一般會在餐前小酌。T.G.I. Fridays這類美式餐廳，在美國本土的話，晚市就可以賺兩轉。
不過，美式餐廳來到亞洲，似乎要加入不少本地元素，以及遷就文化差異，一般會改走合家歡路線來開拓客源。
T.G.I. Fridays在2013年結業及撤出香港。其結業的原因，除了是因為在港規模較小，競爭力較低以外，似乎和東企業廣場易手後的改裝工程也有關係。
今時今日，在台灣仍然有開設T.G.I. Fridays餐廳，由開展餐飲集團獲得特許經營權，在台共有十八間分店。
(3)Tony Roma’s
同樣來自美國的連鎖餐廳Tony Roma’s，在十多年前曾經在香港開設兩間分店，分別位於灣仔W Square (現名為永倫立方)及銅鑼灣時代廣場食通天，當年的選址似乎明確地想主打外藉人士的消費族群。
Tony Roma’s 主打的菜式其實並非牛扒，而是豬肋骨。不過，在美國以外地方開設的Tony Roma’s，大多會像Outback 般提供海鮮及牛扒等菜式，改以一般美式餐廳作定位。
不過，Tony Roma’s 僅僅曇花一現，無論在香港、台灣、甚至新加坡都無法找到能夠持續經營的模式。今時今日想在亞洲區光顧Tony Roma’s的話，只能去馬來西亞或日本才能夠找到分店。
在香港經營美式餐廳看似不容易，但似乎更重要的是餐廳的質素及定位。以高檔次作定位的扒房Ruth Chris，抑或是以芝加哥扒房自居的本地薑Dan Ryan’s，至今仍然屹立不倒，亦反映餐廳的食物質素才是顧客最重視的要求。
在北上熱潮下，中檔的餐廳形勢最為險峻，也許亦是考驗餐廳基本功的時候。
2024-08-07 11:37:21 +0000 UTC
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(Patreon 限定文章)
長期缺水的西九文化區，其儲備即將於2025年「乾塘」。西九文化區董事局主席唐英年早前更因為財困問題，而高調放風指M+和故宮文化博物館或需減少營業日數來應對，最終政府決定容許西九文化區「割地賣樓」的方案，以及配合其他措施，政府相信這些解決方法足夠西九應付未來十年的財政支出。
西九文化區的自負盈虧模式多年來為人詬病，其商業設施發展不似預期，更令西九的財政狀況雪上加霜。那麼，「割地賣樓」又能否一勞永逸地解決西九的結構性財政問題呢？
在談到「割地賣樓」方案前，先回到2020年。在2020年的時候，我曾經發文談過當時西九文化區ACE項目流標的啟示。
當年ACE 項目的願景包含藝術、商業和展覽等元素，計劃以「建造、營運及移交」模式邀請私人發展商興建展覽中心、在博物館道的U 形用地上興建酒店及辦公室，以及其他零售及餐飲設施。
項目最終流標，而ACE 的發展，以至當年其他的願景，例如藝術家旅舍都胎死腹中。其中在故宮文化博物館旁邊，原本預留作展覽中心的用地，現時就成為了露天表演場地竹翠公園。
接近四年時間過去，西九文化區成功推展的商業項目，就只有由新地投得的西九藝術廣場大樓項目。項目由新地以「建造、營運及移交」模式發展，年期為47年，但西九文化區方面未有公佈項目的中標金額。
回到今日的主題之前，先總結一下西九文化區確認發展的項目，就只有西九藝術廣場大樓，以及落成年份一直延遲，由金門承建的演藝綜合劇場。
而這次政府批准發展的住宅用地，皆位處西九文化區第二區，用地分為臨海及後排兩部分。
西九文化區管理局指出，住宅用地的部分，僅佔整個文化區的發展面積兩成，嘗試淡化「割地」所造成的影響。
不過，翻查城規會過去的工作報告，在當年最終核准的分區計劃大綱圖中，其發展參數以均衡發展為主，住宅用途的部分正正限制不多於20%，亦即是說現時西九文化區管理局的建議，已經是「攞到盡」。
如果西九文化區將這批住宅用地全數出售後，就需要重新向城規會申請放寬，才可以改劃其他土地作住宅用途。
先不談十年後西九文化區的財政狀況如何，這些住宅用地何時才能夠正式推出，其實還有一個重要的因素。而正正因為這個因素，就連綜合劇場和戲曲中心之間的一段海濱長廊，亦因此未能發展。
這個因素就是西九二區地下，由政府撥款達235億元興建的綜合地庫。翻查立法會文件，政府當局曾經表示，根據為西九文化區設計的《城市中的公園》概念圖則，綜合地庫是西九一項關鍵設施，讓該區可騰出空間作文化藝術用途，並於地面締造方便行人的環境。
亦即是說，西九文化區地面空間的代價，是要將其他公共基礎設施搬到地庫，包括地下行車路、上落客區、供水、排水、機電工程、消防裝置工程、機房及走火通道等等。
西九文化區前首席財務總監馮潔儀，在2020年更接受會計師公會訪問，大談規劃的藝術。訪問中她談到文化區需要有長遠的財務規劃，以及綜合地庫對西九財政的影響。
如今綜合地庫的工程一再延遲，加上市道低迷而未能推進商業項目，馮潔儀當年引以為傲的規劃藝術，最後以泡沫爆破告終，她亦黯然離開西九。
翻查區議會今年最新的文件指出，綜合地庫的工程推算要到2029年才會大致完成。這是否代表區內住宅項目，最快要到2029年才能動工？
現時一手私樓潛在供應超過十萬伙，就算西九打算提早出售「地花」，未來數年的市況又能否「復活」，令地產商重拾信心去高價買地？抑或地產商只會靜待時機「執死雞」，而西九的土地最終難逃賤賣的命運？
這似乎是條價值連城的問題，相信現時連地產商都未能看透後市，更遑論洗錢如倒水的西九。
2024-07-29 05:52:43 +0000 UTC
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上集講到，黃傑龍的株式會社從日本引入挽肉と米，克服重重困難後在中環ifc開店，不過對手肉肉大米都積極部署攻佔香港市場。
另一邊廂，在既有業務上開始出現瓶頸的譚仔國際，似乎也想在過江龍市場上分一杯羹，亦因利乘便從母公司日本東利多控股(Toridoll) 引入全新品牌，在香港作特許經營。
在東利多眾多品牌當中，譚仔國際選擇了炭燒牛肉飯品牌肉のヤマ牛攻港，背後又有什麼考慮？
上集我亦談過，要在香港堅持以炭燒方式營運，有很多掣肘。這又會否窒礙店舖的發展，以至譚仔國際本身希望加快的增長步伐呢？
日本東利多控股在2017年先後收購譚仔及譚仔三哥，並整合為譚仔國際，於2021年在香港聯交所上市。
近年越來越多日資公司積極發展海外市場，去應對日元低水。作為譚仔國際的大股東東利多，除了繼續在外地尋找合作夥伴去擴充海外市場外，面對譚仔國際的香港業務陷入瓶頸，似乎亦希望為業務注入「新血」去開源。
東利多早前已開始在內地開設新品牌寸屋拉麵，不過香港拉麵店眾多，似乎在香港引入寸屋就未必合適。
最終，譚仔國際選擇了在日本擁有26間分店的炭燒牛肉飯品牌肉のヤマ牛，在香港則稱為山牛，不過社交網站上的名稱僅顯示為Yakiniku Yamagyu HK，似乎不太方便稱呼。
山牛首間分店選址在慈雲山中心，這個選擇令不少人感到意外。上集我亦談過，如果需要利用炭燒方式開餐廳的話，需要遵守一系列規則，而其中一個較為棘手的問題，是要設置一個高於樓頂的獨立煙囪。
譚仔國際如果想從現有分店當中，去挑選可設置獨立煙囪的分店，相信一隻手就數得晒。
慈雲山中心的山牛，是和譚仔三哥共用一個舖位。山牛設有約二十個座位，規模與上手加藤屋的規模相近。
今時今日已經全綫結業的牛肉飯店加藤屋，多年內一直被指和譚仔三哥有關連，不過似乎就和譚仔國際沒有關係。
回到山牛。山牛顧名思義也是牛肉飯店，其特色是餐廳內設有炭爐，一收到訂單才會即時在店內烤製牛肉。
山牛雖然獨孤一味只賣牛肉飯，但菜單上都有不同的口味選擇，例如鹽蔥、麻辣及最新推出的咖喱口味。而定價方面僅四、五十元，成功以街坊價錢把同場的對手吉野家打到落花流水，晚市時段入座低迷，而山牛有不少座上客外，亦有外賣訂單。
以炭火烤製的牛肉飯的確有火候，而店內的油煙亦不大，以街坊價作定位其實頗具競爭力的。
同樣想染指牛肉飯市場的，除了近期開店的本地薑齊柏林，還有早前已經登陸香港的東京チカラめし，由千源集團特許經營。
東京チカラめし全盛時期在旺角、新蒲崗及科學園開設三間分店，而在旺角開店的時候更曾經出現排隊人龍。不過到了今時今日，品牌無論在日本或香港，都只是苟延殘喘，其食物質素直綫下降是致命傷。
香港的牛肉飯店競爭激烈，除了連鎖店如吉野家、Sukiya外，即將更有日本牛丼御三家最後一家松屋落户香港。相比山牛，明顯松屋更具條件在香港作大規模擴張。且看山牛會否堅持其炭燒的特色，以及未來的發展計劃。
2024-07-23 10:50:38 +0000 UTC
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繼早前談過ANICHI 和Anima Tokyo兩間動漫主題商場意外「撞橋」後，香港亦殺出兩間來自日本，同樣以炭燒作招徠的過江龍在香港開設首間分店，分別是由株式會社代理的挽肉と米，以及譚仔國際從母公司東利多引入的肉のヤマ牛(山牛)。
兩間過江龍無論在菜式、選址或定價都大不同，但兩間餐廳都是秉承日本的傳統，保留炭火燒烤這個元素，亦希望只靠單一料理做到極致而突圍。不過，在香港這個百貨應百客的地方，專一未必是個賣點，更可能是長遠經營的隱憂，獨孤一味究竟可以走多遠呢？
上集先談位於中環ifc的日本過江龍，由黃傑龍旗下的株式會社獲得香港特許權的挽肉と米。
株式會社是較早期就開始在香港透過特許經營模式經營日本食肆，例如引入日本燒肉餐廳牛角、火鍋餐廳溫野菜，以及近期引入抺茶飲品店THE MATCHA TOKYO。
之不過，近月牛角品牌開始出現疲態，反映香港人因為日元匯價低水而積極「返鄉下」，令在香港主打中高檔次的牛角捱打。
株式會社行政總裁黃傑龍在其個人社交媒體上，亦不違言在市道不景的時候，會善用現有資源去為分店佈局進行轉型；至於表現欠佳的分店，要關店也不會猶豫。
黃傑龍的取態既要節流，亦一定需要開源，為未來市道改善的時候作好準備，挽肉と米就是集團的新嘗試。
挽肉と米首間分店選址在中環ifc，外界普遍認為餐廳定位會走高檔路線，實際上卻並不是。不過談及餐廳定位及定價前，先和大家淺談挽肉と米香港店的硬件配置。
挽肉と米香港店設有28個座位，全部都是吧檯形式，圍著兩個炭爐而坐，讓顧客感受像看表演般的體驗。
店內最特別之處就是這兩個特設的炭爐，職員會即場烤製店內唯一的菜式漢堡扒，炭爐上更有兩條巨型的通風喉管。
挽肉と米在硬件上甚為講究的原因，除了是因為要跟隨原有日本分店的設計外，亦需要配合香港的法規問題。
根據食環署的《食肆牌照申請指南》中指出，如食肆希望在經營期間使用固體燃料，須在申請食肆牌照時列明使用炭為燃料，並取得同意及獲發消防安全證書，以證明申請的處所符合防火安全規定，更要依照消防署發出的規定而安裝附加設施，例如一氧化碳氣體偵測系統等。
另外，如果一般固體燃料總燃料消耗量超過每小時 35 公斤，須事先獲得環保署批准；而如果食肆使用固體燃料，亦須設置一個高於樓頂的獨立煙囪。煙囪須符合屋宇署及環境保護署的規定，並須在建議設計圖則上標明其位置。
文件中亦提及，政府的取態是鼓勵使用氣體燃料，以免造成空氣污染，相信未來都未必會放寬以炭作為燃料的限制。
因此，在香港要覓到一個舖位，能夠加建高於樓頂的獨立煙囪，已經毫不容易。剛好挽肉と米所在的舖位，是位於ifc 的平台，且為獨立建築物，才可以滿足到法規要求。
相比其他同類漢堡扒店，例如來自韓國的福岡漢堡扒，又或者荃灣一門町市場內的漢堡扒店一輪都是使用鐵板烤製，明顯開店的門檻比挽肉と米低。
那麼，挽肉と米主張手搓漢堡扒及炭火烤製，是無謂的堅持還是對食物質素的保證？
挽肉と米採取預約制度，另外有數個即場取籌的限額，但相信網上預約會比較安全，不過就需要繳付按金，會在用餐後退回信用卡內。
正如開頭所講，挽肉と米獨孤一味只有一個套餐，套餐包括三塊漢堡扒、任添白飯及湯，售價為138元。香港的定價相比日本分店的售價(1600円)，當然比較貴，但比一般店家以「十算」價位來定價，加上店舖位處黃金地段，挽肉と米已經算是克制。
關於挽肉と米的食評就不在此詳談了，但的確在炭火燒烤下，加上火候控制得宜，漢堡扒的肉汁的確比一般餐廳來得豐富，亦難怪一些連鎖店，例如炑八和丼丼屋都乘勢推出有關菜式，不過當然就不會是炭烤。
在第一水倚賴新鮮感的挽肉と米，在熱潮過後又能否繼續成為人龍店？另外，挽肉と米的基本套餐硬性規定有三塊漢堡扒，雖然能夠理解是店家希望為客人提供一物三食的體驗，但難免對一些胃口較小的人士卻步。
今時今日談挽肉と米會否有返頭客，似乎是言之過早。不過，「凳都未坐暖」，挽肉と米已經有對手部署正面對撼，還要是同樣來自日本的公司。
以漢堡扒作為唯一菜式的餐廳肉肉大米，即將於沙田新城市廣場開設全港首間分店。這間在內地發跡的餐廳，並非使用炭烤方式製作漢堡扒，但店內的裝修、宣傳海報的設計、甚至連挽肉と米標誌性的通風喉管，都可以在肉肉大米的店內找到。
而最吊詭的，是肉肉大米並非內地公司，而是日本物語集團旗下的品牌。不過，未知是否想避開爭議，這個品牌雖然有在集團網站上列出，但現時僅在內地及香港開設分店，在日本國內是找不到的。
肉肉大米和其他在日本國內「高仿」的品牌一樣，容易令顧客感到混淆是挽肉と米的分店。但實際上要在法庭上解決糾紛的話，除非連品牌名字都照樣搬字過紙，否則過程相信既冗長，亦未必有很大勝算。
而黃傑龍亦有在社交平台上簡單回應，只表示和挽肉と米合作前，已經得知這些「高仿」問題，但他選擇相信品牌的理念，以及做好自己為主。
同樣被人「高仿」情況，在香港亦有發生。近日，在尖沙咀開設台灣料理的Check in Taipei，在其社交平台及傳媒訪問中，控訴被另一大集團旗下的新品牌「高仿」。
從餐廳的裝修風格，到餐廳的招牌菜式都被參考，近期更在同一商場內開設分店，來個「下馬威」。不過，無論餐廳的名字或是菜式的名字，都和Check in Taipei 不同，似乎還是有冤無路訴。
肉肉大米至今仍在籌備香港首間分店，究竟是否和挽肉と米「如有雷同」，相信要到開幕的時候才會知道。
下集和大家談另一間日本過江龍，也是使用炭烤方式的餐廳肉のヤマ牛。
2024-07-15 05:36:27 +0000 UTC
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(Patreon 限定文章)
本地同志組織大同原定在上周六於尖沙咀國際廣場(iSQUARE)舉辦以同志驕傲月為主題的市集，不過被食環署指活動未有申請臨時公眾娛樂場所牌照，活動最終被迫取消。
另一邊廂，為了配合宣傳紀錄片《公開試當真》上映而和試當真聯乘，位於啟德AIRSIDE 的Marketoo 市集，亦因為「不可抗力」的原因而一度取消，最終延期一星期舉行。
兩個市集所在的商場，即國際廣場及AIRSIDE，以往都有大量舉辦市集的經驗。撇開「不可抗力」的原因以外，我們今日就淺談在商場內舉辦各式各樣的活動，有什麼規矩及牌照要求。
一般要舉辦市集要考慮的因素，也許是消防問題，或是近期的熱話，要取得臨時公眾娛樂場所牌照。
關於舉辦市集要注意的事項，其實在滙豐的中小企共享平台滙豐機滙亦有談及。
https://www.businessgo.hsbc.com/en/article/temporary-places-of-public-entertainment-licence-guide
其中，在「商場内市集要否申請牌照？」的章節，就可以知道在商場內舉辦市集，其實免卻了不少麻煩。
因為一般商場如果設有展覽或活動空間的話，其實一年到晚都會舉辦活動，例如聖誕節裝飾、甚至近年開始流行的臨時溜冰場等等。
如文章所述，「商場場地本身有機會已有臨時公眾娛樂場所牌照，即代表商場本身已可進行不同類型的活動，市集搞手有機會無須額外申請。」
當然，文章內亦有「戴頭盔」，指出市集搞手應該向商場團隊清楚了解其牌照內容及適用範圍等等。
據了解，商場一般向食環署申請臨時公眾娛樂場所牌照，去舉辦一系列的活動。例如剛才談到有關節日的活動，商場可以用一個申請，去涵蓋各式各樣的活動，包括但不限於VR體驗、兒童駕駛區等等。
這種臨時牌照一般都設有限期。在限期結束前，商場都可以進行牌照上允許的活動，而不需要再作申請。
至於商場能否以一個申請，來獲得未來數個月同類活動的一籃子批准(blanket approval)，相信就只有商場和當局才知道。
剛才談到一般向公眾開放的市集，才會受臨時公眾娛樂場所牌照規管。而有些商業處所則選擇以會社模式營運，來免卻有關的牌照要求。
例如已經拆卸的灣仔分域碼頭海軍商場，當年就是以會社形式經營，因此無論參觀商場或是光顧場內餐廳，均需要成為會員，只需要簡單填上姓名及電話就可以。
我曾經在商場結業前到訪並「入會」成為會員，並獲得實體會員證。這張實體證件在商場拆卸後，更加別具意義。
另一個被列為會社的地方，是位於銅鑼灣的崇光百貨。
位於十一樓的崇文堂書店在2021年9月開幕。和上手書店一樣，該樓層因為歷史原因，而以會社形式經營，進入該層的話，需要出示SOGO CLUB或SOGO Rewards 的會藉，亦可以即場登記成為會員。
從崇光的個案中得知，該樓層相信是因為後來改建的原因，被當局加入會社條款，從而對處所的可容納人數作出限制。
因此，作為會社並非「無王管」，就算處所只招待會員，亦需要遵守消防安全等相關法規。而中原工商舖亦有談過，有關會社牌照的注意事項。
https://oir.centanet.com/news/knowledge-tips/%5B%E5%B0%88%E5%AE%B6%E8%A9%B1%E6%82%A8%E7%9F%A5%5D%20%E6%9C%83%E7%A4%BE%E7%89%8C%E7%85%A7%E7%94%B3%E8%AB%8B%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85/3209/
最後，我帶大家回到啟德AIRSIDE。最終和試當真聯乘的Marketoo 市集，成功順延一星期舉辦，相信解決了原本的不可抗力因素。當然，主辦單位就無詳談，為何事隔僅一星期，問題就得以圓滿解決。
市集的位置和以往在AIRSIDE 舉辦的市集一樣，位於地面after you對面的舖位，及一樓閒置舖位對出的通道。
正如文初談到，市集會配合宣傳試當真的紀錄片《公開試當真》。因此，現場有售賣相關紀念品，亦展出若干不少考生都會有共鳴的考試範文。另外，現場亦有舉行「背誦範文」活動，不過大家似乎更熱衷於市集本身。
商場涉嫌無牌舉行市集，究竟是人為錯誤、技術原因，還是不可抗力的因素，相信不會有答案。也許有活動就參加，以及珍惜能夠參與的機會，相信留在香港生活的你我能夠心領神會。
2024-07-07 12:37:56 +0000 UTC
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位於黃竹坑的港鐵商場The Southside 正式於6月21日開始第二階段試業。有別於港鐵高層早前透露，商場會分二至三個階段開幕，商場大部分位置至今已經開放。
港鐵高層透露，商場現時的出租率已達九成，更期望商場在正式開幕的時候，可達到百分之百出租率。
商場的招租情況似乎甚為理想，但和招租時候的願景已經相差甚遠。而現有的商户組合，亦非港鐵當初所期昐以The Lily 及南灣一帶豪宅作為受眾，商場注定無法成為南區的太古廣場(PP)。
港鐵選擇了更貼地的取態，The Southside的定位改為走民生路線，猶如將商場化身成為南區的德福廣場，又能否改變街坊既有的生活習慣，吸引到他們前來光顧呢？
The Southside 第二階段開幕，除了商場部分全面試業外，連接商場的黃竹坑站C出口亦同步啟用。
雖然商場能夠無縫連接港鐵站，不過和B出口一樣，C出口都設有一條長樓梯，在顧客的初步印象和體驗上已大打折扣。
先回顧一些基本資料。The Southside 總面積達五十萬平方呎，樓高五層，樓層分為LG、G、L1至L3樓層，其中LG及G樓層設有出入口連接南朗山道、露天廣場的公共休憩區，以及香葉道。
商場第一階段開幕的時候，僅有G樓層的店舖及通道開放，不少人到訪都覺得商户組合一般。當時，港鐵表示「商場旨在盡早滿足區內居民和上班族對日常生活殷切的需求」，避談商場未來的定位和出租情況。
商場在招租的時候，明顯是願景滿滿。我在早期的前瞻文章談過，商場原有的受眾並非以一般社區設施作定位，而是以南區高尚住宅區的居民為主，所列的例子包括海怡半島、The Lily，甚至遠至位於數碼港的貝沙灣。
從商場的廁所配置，亦可以略知一二。The Southside 的廁所用上不少雲石去粉飾，其高級風格明顯與同系圓方更為相似。不過，The Southside 最終願景幻滅，港鐵亦只能面對現實，將圍方的社區設施模式照辦煮碗搬到The Southside 。
來到第二階段開幕，當然不少得兩大主力商户city super及英皇戲院+。
先談city super。踏入2024年，華潤動作多多，積極調整旗下的零售網絡來應對港人的北上熱潮，U購分店的數量銳減，規模顯著收縮。不過，走高檔路線的city super，似乎仍然撐得住。
黃竹坑的新店是繼去年啟德AIRSIDE分店後，華潤籌備的第二間city super 大型超市。city super 黃竹坑店面積26,000 平方呎，位於商場L3樓層，佔據該層近半樓面，規模比近期開設的新超市每日一田大得多。
city super 將黃竹坑店包裝為新副線neighbourhood 社區店，似乎是想走較貼地的路線，來應對港島南岸住宅未能夠及時入伙的問題。
據官網的資料顯示，這間社區店將會提供區內送遞服務及上門送餐服務，店內亦有過千種貨品以「社區尊享價」發售，在店內的價格標籤上亦有顯示。
不過，超市未有為社區尊享價作定義，例如價格較其他分店便宜多少，僅稱「讓高品質的環球美食融入大家的生活日常」，似乎是噱頭居多。
作為The Southside 唯一一間超市，商場內暫時亦未開設其他同類商店，甚至和港鐵友好的優品360，都未有在The Southside 開設旗下中產超市FoodVille，city super 可享有獨市的優勢。
走入店內，店舖的面積明顯比AIRSIDE分店為廣，貨品種類亦較多元化，但店舖的樓底就不算高，通道亦不太寬敞。
黃竹坑店嘗試將以往成功的元素及新元素共冶一爐，例如city super 著名的熟食檔Fusion Deli就必不可少，亦受街坊所歡迎。
而為了服務區內的上班族，黃竹坑店亦提供Grab and Go的輕食選擇，不過我就不肯定上班族會否千里迢迢走到The Southside 購買輕食了。
City super 早前已經在其他分店引入日本品牌的產品，包括東京湯飲餐廳Soup Stock Tokyo 的冷藏湯包，以及富澤商店的貨品，在黃竹坑店亦有出售。
黃竹坑店最新亦引入日本便利店Lawson 旗下的高檔超市成城石井的貨品。原本以關東地區為主要市場的成城石井超市，至今在東海及關西地區都有開設分店。
相比一田最近引入另一超市LOPIA的貨品，成城石井檔次及價格較高，在日本亦是主打中產族群，和city super 的定位吻合。City super 在黃竹坑店首先推出成城石井的貨品，亦有望測試一下區內街坊的消費能力及接受程度。
除了引入新貨品外，黃竹坑店亦設有休息區，比起一般的用餐區域感覺較為休閒，不過相信只是臨時性質，在店內的平面圖上並無刻意標示。
至於在AIRSIDE缺席的LOG-ON，這次在The Southside 開設了一間迷你分店，面積僅數百呎，只能講是聊勝於無。
除了city super 外，The Southside另一個主力商户，是英皇戲院Plus。和圍方的英皇戲院Plus一樣，黃竹坑戲院都是由MCL及英皇合資，由英皇負責經營。
不過，相比圍方，The Southside 的戲院規模就細得多。戲院的位置和city super 一樣位於L3，共有四個影廳，其中只有一院能夠容納過百觀眾。相信想追求較佳觀影體驗的觀眾，仍然會選擇MCL數碼港或銅鑼灣一帶的戲院。
其他主力商户，已經要數到連鎖服裝店Uniqlo。Uniqlo 承租了二樓的大型舖位，和圍方分店一樣，The Southside 分店亦推出了四款以南區作主題的T-shirt。
The Southside 未能成功引入具號召力的連鎖店，例如無印良品、法國運動用品專門店Decathlon 、甚至港鐵的「親密戰友」美心集團都缺席，著實令人意外，亦反映租户初步不看好商場的人流和生意。
畢竟黃竹坑在傳統上都是以工商貿為主，而商場所在的位置，前身本來是區內人流所在的黃竹坑邨，至今居民都已經安置到其他公共屋邨。
雖然美心未有進場，但港鐵另一個戰友富臨集團亦有在The Southside 開店，分別是新品牌山洞食堂及Terrace in Seaside。
集團式食肆未有大舉進場，亦令The Southside 引入一些小店，以港鐵一線商場來講算是罕見。
其中咖啡店stain+ 本來在啟德AIRSIDE 開設期間限定店，隨著過江龍町田商店搶租後，stain+就遷到The Southside 。stain+獲得了更當眼的舖位，位於一樓的副中庭旁邊，相信租約亦較舊店穩定，算是有一個好結果。
至於曾在將軍澳中心開店，四寶食堂旗下的西餐廳Table 亦有在The Southside 開設全新分店，位置就在LG樓層的露天廣場旁邊。
既然講開，也應該討論一下位於露天廣場的公眾休憩空間。
露天廣場雖然面積達一萬平方呎，但布局奇怪，設有一個小平台但卻要行數級樓梯上去，而小平台上什麼都沒有。驟眼看來，似乎小平台本身設計是個噴水池，但最終未有落實興建，就成為了四不像。
公眾休憩空間旁邊雖然設有坐椅，但對著漢堡包店N+ Burger 的排煙口，體驗大打折扣，明顯不想人在該處逗留。
在第一階段開幕的文章中，我已經談過G和LG樓層的樓底不一，感覺壓迫感重和局促，違背近年流行的高樓底設計。
適奉「我係”橙業測量師”」Facebook 專頁在討論商場和港鐵站接駁口高低差問題的時候，發現帖文上貼上當年港鐵向城規會申請的圖則。
從圖則上清晰可見，The Southside 商場本來只設計成四層，並非五層，而地面樓層的樓底和旁邊公共交通交匯處相近。可見港鐵為了增加商舖，而將地面樓層一分為二，成為了G和LG兩個樓層，最終犧牲了商場的格調和購物體驗，亦注定無法成為南區的太古廣場(PP)。
The Southside 雖然是黃竹坑首個大型商場，但南區的商業設施已經非常成熟，區內主要商場例如香港仔中心、海怡西商場及利東商場等等，已經足夠滿足居民的日常所需。
當然The Southside 作為港島南岸項目的基座商場，亦理應要為其上蓋住宅單位提供生活配套。
港島南岸項目分六期發展，不過至今只有晉環及揚海已經入伙，其他期數如第三期項目Blue Coast 及第四期項目海盈山的關鍵日期要到2025年，對The Southside短期內人流幫助不大。
The Southside 現時主打特色餐飲為主，引入餐廳如王子飯店、nana’s green tea 、noc、皇后飯店及日本拉麵店金色不如帰，比原本的願景比較起來算是比較貼地，相信港鐵期望能夠吸引南區的居民到訪，擴闊商場的受眾至中高檔次。
港鐵亦希望能夠將商場定位成南區的生活地標，將圍方的成功元素搬到黃竹坑。不過，圍方開幕至今接近一年，似乎氣勢已減弱不少，亦已開始有少部份商舖結業。而在新鮮感過後，人流亦已由圍方回流到區內指標商場新城市廣場。
港鐵這次如意算盤能否打響？相信半年至一年內就會見真章。
2024-06-29 05:42:03 +0000 UTC
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又來到新地旗下的新商場。繼屯門NOVO LAND基座商場NOVO WALK正式開幕後，位於白石角的新盤University Hill 及Silicon Hill 的基座商場Silicon Lane 亦正式試業。
對比新區如將軍澳南及康城等等有不少商業設施，白石角似乎因為政府規劃的原因，區內的商業設施買少見少。作為區內罕見的商場，又會否成為樓盤的另一賣點？
而東鐵線亦落實會在白石角加設新站，不過根據政府最新的文件，白石角站的落成年份要到2033年。
距離落成尚有九年時間，似乎項目還有大量不確定的因素，相信大家對於願景落空都不會感到陌生。作為遠期的鐵路概念商場，對Silicon Lane 來說又是否帶來更多包袱？
Silicon Lane 的面積僅兩萬三千平方呎，只是NOVO WALK 的一半，但仍然設有二十三間商舖，全數是坐落在優景里上的街舖 。
新地自居Silicon Lane 為二百米購物街，商場分為東西兩翼，而屋苑的主入口設於兩邊商場的中間位置。
先談東翼的商舖。一般沿着博研路徒步或乘坐巴士的話，都會先到達商場的東翼部分，即是Silicon Hill 的基座。
從同系雲匯徒步前往Silicon Lane，需時約十分鐘。而無論徒步或是坐巴士，第一個面對的問題，就是沿途都無瓦遮頭，亦成為商場的一大缺點。
而Silicon Lane 的商舖全部都分佈在優景里上，似乎都不想吸引屋苑以外的顧客光顧。
Silicon Lane 的主力商户，當然就是同系的一田，開設旗下副線每日一田 YATADAY，位置就是在東翼商場。
相比NOVO WALK 附近有不少其他商業設施競爭，位於白石角的Silicon Lane，定位和同系天水圍Wetland Seasons Lane較為相近，附近沒有其他對手，大可做獨市生意，亦適合一田落户。
每日一田白石角店面積接近五千平方呎，舖位的佈局比起NOVO WALK 分店較為方正，逛起上來比較舒適，而店內通道亦算寬闊。
店內貨品的種類和NOVO WALK分店相近，包括蔬果、糧油雜貨、家居用品及零食，不過現場所見就未有售賣壽司，反而有售賣不同的便當，相信是因為商場不設快餐店，所以提供不同的選擇。
每日一田的其中一個賣點，是引入日本LOPIA超市的貨品作招徠。一田早前已經從北海道引入secoma便利店的貨品，這次再下一乘，又能否為顧客提供更多選擇？
現場所見，每日一田從LOPIA引入的貨品，數量只填滿大概一個貨架，而且貨品以雜貨為主，例如罐頭、滴漏咖啡包及零食等，吸引力不大。
來自日本的LOPIA 超市，主力在關東地區營運，近年亦積極擴充海外市場，目前在台灣開設五間分店，在當地比Don Don Donki 更具話題性。
不過，LOPIA的強項似乎是在生鮮食材上，因此一田的合作似乎跟一般的貨品採購分別不大，香港人對此品牌亦不熟悉。
每日一田白石角店有兩個問題。第一，分店並未有像天水圍店般，設有住客專用通道，無法培養住客順路經過而逛的習慣。在下雨天的時候，居民亦要和普通街客一樣撐傘光顧，以一間專門照顧屋苑居民所需的超市來講並不理想。
第二就是分店的營業時間。白石角分店的營業時間僅朝十晚八，比NOVO WALK分店的朝九晚九，明顯欠理想，亦未能照顧一般上班族下班後購物的需要。
不過，新地可能計及區內入伙的住戶而設計營業時間。現時Silicon Hill 及University Hill 雖然已經售出八成單位，但University Hill 的業主剛剛在六月份才開始收樓。有待更多居民入住後，一田也許會考慮延長營業時間。
和NOVO WALK分店一樣，住客在開店首三個月可獲購物優惠，我就覺得只是聊勝於無。
東翼商場的其他商店，包括丹尼藥房、單車店、洗衣店及便利店。而餐飲選擇方面就有Just Steak、來自內地的鵝肉飯店日日香、以及嚐·高美旗下新品牌偶遇台北。
嚐·高美旗下的餐廳早已在新地旗下商場插旗，例如牛氣、QUE及稻成等，所以被新地「誠邀」來白石角開荒並不意外。
偶遇台北亦是場內唯一已經營業的餐廳，似乎佔盡先機。不過，至截稿前，餐廳在Google 的評分僅1.7分，住客是否迫於無奈才光顧，就有待觀察。
至於商場開設單車店，甚至租務聲稱希望吸引在吐露港踏單車人士光顧或前來維修單車，我就覺得有點離地，始終商場和吐露港單車徑有一段不短的距離。
至於西翼商場，位於University Hill 的基座。由於University Hill 剛剛才開始安排業主收樓，「人氣」上明顯就不及東翼一邊，位置上亦比較入，似乎需要多加宣傳。
西翼商場暫時確認進駐的商户，包括教育中心及其他餐廳，例如西餐Route 83、設有寵物美容的咖啡店KAHU及甜品店甜多一點。
不過，商場暫時未有引入快餐店及診所，似乎生活配套上未夠全面，亦反映租户對這個新商場的信心不足。
Silicon Lane 的對象，如果以本身屋苑的住户為主的話，似乎有點狹窄。
白石角的住宅發展礙於山脊線所限，高度限制大多只有五十至六十多米。因此，發展商大多選擇用盡面積發展住宅，變相令區內生活配套失衡，居民只能前往位於地庫的逸瓏灣商場，又或者科學園的商舖。
既然區內生活配套不足，Silicon Lane 本身是具條件成為區內另一指標商場，吸引白石角或樟樹灘的居民駕駛前往商場購物。
不過，商場的商舖不設任何簷蓬，似乎對顧客非常不便，就連駕車人士泊車後，亦無法無縫進入商場或超市，是商場的致命傷。
現時商場的車位僅對收樓人士開放，現場所見駕駛人士要將車泊在街邊或公共停車位，方能前往每日一田購物。
另一個商場有望主打的族群，是養寵物的人士，因此，商場引入寵物友善餐廳及寵物美容店，亦算是合適。
擁有白石角站概念的Silicon Hill，本身有望因為成為潛在的鐵路盤，而聲價十倍，作為基座商場的Silicon Lane 亦因而受惠。
不過，Silicon Hill 位置非常荒蕪，在未有鐵路前，交通十分不便，就連同系九巴的巴士站，亦無法直接在屋苑門口下車，似乎注定難以吸引區外客源。而長達九年的鐵路願景，似乎亦太過遙遠。
至於猶如獨市的每日一田，應該能夠找到目標顧客群。每日一田的定位，本身就該和母公司新地的樓盤相輔相成。
且看每日一田會否為店內的貨品種類作出微調，例如提供咖啡甚至兩餸飯，滿足陸續入伙住户的需要。
2024-06-20 12:37:31 +0000 UTC
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