牛潭尾大學城 推翻公私營房屋七三比發展 有望成為另一個數碼港？
Added 2024-12-08 03:27:47 +0000 UTC發展局上月公布位於北部都會區內的牛潭尾新發展區初步規劃，包括攸潭美村在內共130公頃的土地將會重新發展，其中四成土地計劃發展成大學城及第三間醫學院。
至於區內的住宅發展，發展局更稱因為要配合大學教職員及醫護進駐，全數發展成私人住宅更為合適，打破近年政府提倡的黃金公私營房屋發展比例七三比。
區內擁有不少土地資源的地產商，例如恒基、新地及九建，會否成為大贏家？香港多年來都有不少主題式發展，例如科學園及數碼港等，最終都被指地產主導，牛潭尾大學城又會否重蹈覆轍？
而攸潭美村亦要面臨滅村的命運，在今時今日北都發展大於一切的時候，村民又是否只能逆來順受？
牛潭尾新發展區面積接近130公頃，規劃分為三部分，包括佔地46公頃的大學城、綜合醫教研醫院及第三所醫學院，以及私人住宅部分，區內不設公營房屋。
區內交通配套主要倚賴北環綫牛潭尾站，預計要到2034年才竣工。牛潭尾站初步設計在地底，而北環綫的車廠同樣會設於牛潭尾，兩者的上蓋都會發展成私人住宅項目。
從規劃圖中，可見住宅地區都是分佈在牛潭尾站的周邊，政府希望設計成十五分鐘生活圈，相信未來的居民主要的交通配套都會以北環綫為主。
區內住宅單位數量達過萬個，政府期望新發展區的人口數量超過三萬人，這還未計算大學城及醫院等額外人流，相信區內有望會設有大型地標商場及社區商舖。
不過，驟眼看來，牛潭尾的規劃似乎都是屬於非常初步，亦未有對佔新發展區面積大約百分之十的康樂或公共設施多加著墨，僅強調會活化河道及預留綠化地帶。
大學城的規模僅達中文大學大約三分之一，亦引起議員質疑大學城面積太細，未能發揮作用，對海外院校的吸引力亦不大。
香港已經有一段時間，未有出現以私人房屋作為規劃主導的新發展區。近年以私人房屋為主的新區，例如啟德跑道區及白石角，其生活及交通配套都為人詬病，亦偏離了早年政府提倡的基建先行原則，兩個地區至今仍然未有大型鐵路接駁，繼續流於鐵路概念地區。
大型鐵路是否一個新發展區必須的元素，似乎並非今天的文章要探討的主題。反而該思考的，是以往願景和現實落差之大，難免令不少發展商對開荒卻步。
在安達臣新發展區的前期規劃中，曾經落實以八二比的房屋比例去發展，當中八成土地用作發展私人房屋。當年的願景當中，安達臣會設有石礦公園、文娛核心區、甚至會設有能夠遠眺維港的觀景台，願景非常圓滿。
不過，當華懋及長實「入局」後，區內的規劃就出現一百八十度改變，成為了現時公營房屋單位多達七成的局面。
那麼私人發展商又會否積極參與牛潭尾新發展區的發展？
在北部都會區擁有龐大土地資源的發展商，包括有新地和恒基。為何談及這兩個大孖沙，是因為這兩大地產商都因為放棄在北都原址換地，而從政府獲得補償金，合共達到過百億元。
新地在全年業績公布，在古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村兩區內，合共四百萬平方呎的農地被政府收回，獲得約46億元賠償，將會分兩個年度入帳。
而恒基早前則公布，在古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村兩區內，接近五百萬平方呎的農地被政府收回，將會獲得約57億元賠償。
對發展商來講，原址換地因為「計唔掂數」，最終放棄發展，似乎是順理成章。但北部都會區作為本屆政府主力推動的項目，發展商的舉動會否被視作消極？
行政長官李家超早前更公開表示，商界作為香港發展的參與者和受益者，更應該是貢獻者而不是旁觀者，不只是做評論員。
根據本土研究社在2021年統計的資料，顯示牛潭尾新發展區內用地的業權不乏大發展商，例如早年曾經向城規會申請改劃地皮的九建及恒基，其地皮似乎就合資格去進行原址換地。
不過，現時融資成本仍然高企，加上兩間發展商現時亦正發展大型項目，本身在資金流動性上談不上輕鬆。
發展北都似乎勢在必行，不過面對即將滅村的攸潭美村，村民似乎亦未能接受命運，更坦言當局忽略人情及不尊重村民。
政府在十一月中公布牛潭尾的初步發展規劃後，要到本月六日才向村民就收地賠償或安置方案進行具體解說。
教育局有關北都大學教育城概念發展綱要，要到2026 年上半年才會公布，至於北環綫主線預計落成年份為2034 年。
不過，新任運輸及物流局局長陳美寶表示，港鐵並未落實為北環綫主綫項目的營辦商，需要視乎明年落實的最終安排及設計而定。
似乎牛潭尾大學城距離成形，還要等好一段時間，以及存在很多變數。
