開幕半年倒數 SNDO 三道狂想曲 The Twins 啟德雙子匯 (下)

上集和大家淺談過啟德雙子匯一座崇光百貨(SOGO)啟德店的佈局和初步印象。不過，利福這個歷來最大的投資，還有第二部分，就是雙子匯二座項目，現時命名為SNDO 三道。

三道未來的定位該如何和SOGO作區分？利福國際主席兼執行董事劉鑾鴻在SOGO開幕的時候，就表示三道會主打年輕族群，和SOGO主打較成熟的顧客群有所區分，預計三道會在明年年中開幕。

距離三道開幕尚有半年，就讓我和大家腦震盪一下，究竟三道該設有什麼設施，才能夠在啟德一眾商場中脫穎而出?

雙子匯二座位於啟德SOGO旁邊，彷如一個孖生兄弟般。不過，利福就未有同樣將大樓命名為SOGO別館，而取名為SNDO 三道。

根據利福方面的資料顯示，SNDO三道是源自日文「三文治」的羅馬拼音「Sando」，意思是從B1/F到10/F，共十一個零售樓層會劃分為三個不同風格的區域，猶如層層疊加的三文治。

三道現時營業的商舖只有一間，就是位於地面的手工雪糕店YONNA YONNA。

根據利福的招租文件顯示，三道的三個區域包括:

娛樂區(9/F - 10/F): 戲院

購物消閒 (G/F - 8/F): 時尚購物、日系風格的美食廣場、生活品味書店

FRESHMART (B1/F) : 超級市場

先談娛樂區，九樓及十樓的位置預留作戲院。雖然利福方面未有公佈映廳的佈局，但按照一座分層面積去推算，相信三道的戲院僅是迷你戲院的格局。

啟德現時只有由豐德麗旗下MCL營運MCL AIRSIDE，合共有七個映廳，接近一千個座位，不過就不設VIP映廳。

雖然MCL AIRSIDE 並非同系和英皇娛樂文化合資經營的Plus 品牌，不過相信英皇亦不會在啟德和MCL打對台。

因此，三道戲院最大機會會由百老匯院線，抑或是由利福自行營運。當然，戲院的位置能夠出租予院線營運，對業主來說當然無任歡迎。不過，倘若由利福自行營運的話，也許能夠走出本地院線既有的營運模式，為顧客提供耳目一新的感覺。

早前我曾經去東京旅行的時候，就曾經到訪過，位於新宿的東急歌舞妓町Tower內的戲院109CINEMAS PREMIUM。

109CINEMAS PREMIUM位於該大樓的九樓和十樓，設有八個映廳，其中部分映廳更有不同特色，例如一院配備Dolby Atmos、六院配備ScreenX 三面熒幕、而八院則是專門放映35mm 制式電影的映廳。

戲院以木系裝修，配以淡淡的香氛，營造柔和舒適的氛圍。而戲院方面更建議觀眾可以在電影放映時間前一小時到達，配合院方的不同步驟去獲得最全面的體驗。

據院方的宣傳單張顯示，整個體驗從售票開始，到院方免費提供的爆谷及無酒精飲品，顧客亦可另行在酒吧點選各式各樣的雞尾酒。

全個戲院都配備由坂本龍一監修的聲音系統，另外每層亦設有休息區，播放由坂本龍一創作的曲目，讓觀眾可以以平靜心情去觀賞電影。

相信更多人會關心，這種PREMIUM戲院的定價會是如何？

109CINEMAS PREMIUM分兩種收費，配備能夠手動調整斜度的普通座椅CLASS A，票價為4500円(折合約港幣229元)，而設計成像商務客艙的小包廂，配備自動調校座椅的CLASS S 方案，票價為6500円(折合約港幣331元)。

從定價來看，似乎比本地一些VIP映廳的票價相若，甚至略高。

當然，以三道所在的啟德，除了照顧中產人士的需要外，亦不能忘記毗鄰的啟晴邨及未來的簡約公屋等等基層的需要。戲院如何定位，去兼顧體驗和日常族群的需要不是易事。

來到三道的重心，共八個樓層的購物消閒區。利福暫時未有透露其商户組合，不過坦白講，區內商場競爭非常劇烈，一線的商户大部分都已經被各大地產商「mark 實」，能夠讓三道填滿八個樓層的商户已經寥寥可數。

因此，也許三道必須要反客為主，找來具新鮮感的品牌進駐，才能夠為年輕族群提供獨特的體驗，例如動漫主題的樓層。

近期尖沙咀Anima Tokyo因為欠租的原因，遭業主華潤收舖，是否代表動漫在香港經營甚為艱難，三道不應該參考？

Anima Tokyo失敗的原因眾多，除了內部經營不善及其母公司愛訊集團被指營商手法有問題外，Anima Tokyo最大的問題是每月租金接近五百萬元。

對三道來講，作為自置物業，起碼不用擔心租金問題，亦可以讓三道有更多嘗試。

我在早前的影片談過，啟德SOGO不設書店，引起了不少討論，而一般在日式百貨內設有書店及超市，亦是屬於合理期望。

的確，在不是日本人生活圈子的啟德，開設如銅鑼灣店的日文書店崇文堂，是不設實際。但我相信書店能夠做到的氣氛，是其他百貨部門不能媲美的。

最理想的效果，當然是找來已經登陸內地及台灣多年的日本蔦屋書店(Tsutaya)落户。

蔦屋母公司文化便利俱樂部(CCC)早在2017年已經夥拍中信出版集團，成立合資公司。至今，內地業務改由CCC作為主要股東的蔦屋投資(上海)經營。

不過，和台灣業務不同，內地的蔦屋書店大部分都是由CCC批出特許經營權，由地產商自行營運。

蔦屋除了將書店重新定位成生活品味的打卡熱點，更在不同店舖中加入獨特元素，例如在東京六本木分店內開設一邊借書閱讀，一邊飲酒的酒吧。至於近年蔦屋更積極推廣共享空間 Share Lounge。

Share Lounge 是一個收費的共享空間，除了可以用作獨立的工作空間外，學生亦可以利用作自修室用途，而空間內更提供麵包、飲品甚至啤酒任食任飲，亦可以隨意借閱店內未開封的書籍等，為顧客提供另類體驗。

對啟德來說，除了體育園外，似乎對其他社區設施亦有一定需求。

最後來到大家引頸以待的超市。SOGO將啟德店的超市設於二座，無非是為了充撐場面，填補三道過剩的零售空間，但亦是一步險棋。

一來超市和一座並無任何通道連接，和百貨公司沒有太多連繫，二來超市比啟德零售館的AEON STYLE 遲開，亦比較難去建立顧客群的消費習慣。

而FRESHMART超市的定位亦甚為尷尬，似乎只能定位在city super和AEON STYLE 之間，加上city super亦將AIRSIDE 分店輕微降級至neighbourhood 社區店，亦反映啟德居民的消費模式不似預期。

你又期望三道能夠帶來什麼新猷？無論對SOGO或是三道，與其吸引前來打卡的人，也許更重要的是吸引「翻頭客」，才能夠長遠鞏固雙子匯在啟德的地位。