西九割地救亡 賣樓一勞永逸？
Added 2024-07-29 05:52:43 +0000 UTC(Patreon 限定文章)
長期缺水的西九文化區，其儲備即將於2025年「乾塘」。西九文化區董事局主席唐英年早前更因為財困問題，而高調放風指M+和故宮文化博物館或需減少營業日數來應對，最終政府決定容許西九文化區「割地賣樓」的方案，以及配合其他措施，政府相信這些解決方法足夠西九應付未來十年的財政支出。
西九文化區的自負盈虧模式多年來為人詬病，其商業設施發展不似預期，更令西九的財政狀況雪上加霜。那麼，「割地賣樓」又能否一勞永逸地解決西九的結構性財政問題呢？
在談到「割地賣樓」方案前，先回到2020年。在2020年的時候，我曾經發文談過當時西九文化區ACE項目流標的啟示。
當年ACE 項目的願景包含藝術、商業和展覽等元素，計劃以「建造、營運及移交」模式邀請私人發展商興建展覽中心、在博物館道的U 形用地上興建酒店及辦公室，以及其他零售及餐飲設施。
項目最終流標，而ACE 的發展，以至當年其他的願景，例如藝術家旅舍都胎死腹中。其中在故宮文化博物館旁邊，原本預留作展覽中心的用地，現時就成為了露天表演場地竹翠公園。
接近四年時間過去，西九文化區成功推展的商業項目，就只有由新地投得的西九藝術廣場大樓項目。項目由新地以「建造、營運及移交」模式發展，年期為47年，但西九文化區方面未有公佈項目的中標金額。
回到今日的主題之前，先總結一下西九文化區確認發展的項目，就只有西九藝術廣場大樓，以及落成年份一直延遲，由金門承建的演藝綜合劇場。
而這次政府批准發展的住宅用地，皆位處西九文化區第二區，用地分為臨海及後排兩部分。
西九文化區管理局指出，住宅用地的部分，僅佔整個文化區的發展面積兩成，嘗試淡化「割地」所造成的影響。
不過，翻查城規會過去的工作報告，在當年最終核准的分區計劃大綱圖中，其發展參數以均衡發展為主，住宅用途的部分正正限制不多於20%，亦即是說現時西九文化區管理局的建議，已經是「攞到盡」。
如果西九文化區將這批住宅用地全數出售後，就需要重新向城規會申請放寬，才可以改劃其他土地作住宅用途。
先不談十年後西九文化區的財政狀況如何，這些住宅用地何時才能夠正式推出，其實還有一個重要的因素。而正正因為這個因素，就連綜合劇場和戲曲中心之間的一段海濱長廊，亦因此未能發展。
這個因素就是西九二區地下，由政府撥款達235億元興建的綜合地庫。翻查立法會文件，政府當局曾經表示，根據為西九文化區設計的《城市中的公園》概念圖則，綜合地庫是西九一項關鍵設施，讓該區可騰出空間作文化藝術用途，並於地面締造方便行人的環境。
亦即是說，西九文化區地面空間的代價，是要將其他公共基礎設施搬到地庫，包括地下行車路、上落客區、供水、排水、機電工程、消防裝置工程、機房及走火通道等等。
西九文化區前首席財務總監馮潔儀，在2020年更接受會計師公會訪問，大談規劃的藝術。訪問中她談到文化區需要有長遠的財務規劃，以及綜合地庫對西九財政的影響。
如今綜合地庫的工程一再延遲，加上市道低迷而未能推進商業項目，馮潔儀當年引以為傲的規劃藝術，最後以泡沫爆破告終，她亦黯然離開西九。
翻查區議會今年最新的文件指出，綜合地庫的工程推算要到2029年才會大致完成。這是否代表區內住宅項目，最快要到2029年才能動工？
現時一手私樓潛在供應超過十萬伙，就算西九打算提早出售「地花」，未來數年的市況又能否「復活」，令地產商重拾信心去高價買地？抑或地產商只會靜待時機「執死雞」，而西九的土地最終難逃賤賣的命運？
這似乎是條價值連城的問題，相信現時連地產商都未能看透後市，更遑論洗錢如倒水的西九。
