2025年五大商場預告

踏入2025年，先祝各位訂户新年快樂！新一年送舊迎新，有不少具規模的全新商場或翻新商場排隊登場，就讓我抽五個出來，先為大家預告一下。

(1) The Millennity

第一個介紹的是由新地和同系載通合資發展的牛頭角The Millennity 綜合項目，被喻為創紀之城第八期，前身是九巴觀塘車廠。

新地和載通在2016年成功原址換地，將工業用地改劃為非住宅用途，補地價金額43億元，每平方呎補地價約三千七百元。

The Millennity項目包括兩座樓高二十層的甲級寫字樓，以及樓高十二層，面積達五十萬平方呎的基座商場。

項目早於2022年已經落成，而寫字樓部分及位於十樓的寫字樓大堂已經優先啟用。不過，直到目前為止，除了部分商場通道外，商場大部分仍未對外開放。

新地在2022年的新聞稿上曾經指出，「The Millennity」的意思蘊含Infinity及Community兩大主軸理念，寓意九龍東發展的無限可能及創紀之城社區的延續與連繫，商場的規模與同系apm相若，而商場亦會設有綠意盎然的休憩空間。

事實上，The Millennity 在定位上與apm完全重叠，似乎不能互相分工，而商户對於在牛頭角開荒的意欲亦不大，因此商場至今仍然開幕無期。

在早前的大小事回顧中，我也談過The Millennity缺乏有蓋通道無縫連接到港鐵站，是商場一大缺陷。現時The Millennity的行人天橋，只能連接到創紀之城六期，其競爭力欠理想。

The Millennity 能否重新走apm開幕時候的夜繽紛路線，引入卡拉OK及戲院等有較長營業時間的商户進駐，利用夜生活包裝去吸引年輕一族？

不過，似乎今時已經唔同往日。近期，不少娛樂事業都坦言香港貴租及高人工是日常經營中最大障礙，而且港人北上娛樂消費越趨頻繁，連年輕族群亦不例外。

面對啟德一眾商場的激烈競爭，The Millennity 又能夠如何去突出自己呢？

也許主打獨有餐飲選擇，會是The Millennity 其中一個可以考慮的路線。

不過，以商場屬旗艦規模來看，相信The Millennity 就算在今年年內試業，也許很大機會要分階段進行。

(2)SNDO 三道

利福旗下啟德雙子匯項目，第一期崇光百貨啟德店已經開業，而早前仍未營運的咖啡店SOGO CAFÉ、十樓的展覽廳TT SITE及十二樓户外空中花園部分都已經開放。除了十三樓的空中花園仍未開放外，崇光百貨啟德店大致上已經全面營運中。

不過，雙子匯第二期SNDO 三道項目，暫時仍未公佈確實開幕日期，相信還要觀望啟德零售館對三道造成多大的威脅。

早前談過利福計劃利用三道主打年輕族群，和SOGO主打較成熟的顧客群有所區分，而當時劉鑾鴻就預計三道會在今年年中開幕。

三道現時只有地舖手工雪糕店YONNA YONNA正在營業，另外因應區內對時租車位的需求甚殷，三道的停車場已經在週末對外開放，亦有望為利福帶來額外收入。

利福方面指出，三道的意思是指將商場合共十一個零售樓層，劃分成三個不同風格的區域，包括娛樂區、購物消閒及FRESHMART 超市，猶如層層疊加的三文治的意思。

由於有關三道的資訊仍然不多，所以今天就不花太多篇幅去介紹了。對三道有興趣的話，可以看回去年十一月的文章。

(3) 11 SKIES

新世界位於機場的航天城旗艦項目11 SKIES，至今仍然只聞樓梯響，箇中原因相信和出租情況欠佳有關。

由新世界發展的11 SKIES，包括寫字樓部分K11 ATELIER、航天城交通總匯，以及早於2023年年尾已計劃開放，面積超過三百萬平方呎的零售樓面。

11 SKIES 現時仍然盼望有待二號客運大樓重建工程完成後，旅客能夠直接經過行人天橋前往商場，商場有望直接受惠。政府就指出，二號客運大樓將會在今年年底分階段營運。

二號客運大樓啟用，究竟能夠對11 SKIES的人流有多大幫助？其實還要看兩個客運大樓如何分工，以及二號客運大樓未來會負責處理多少航班。

不過，根據新任運輸及物流局局長陳美寶指出，機場在聖誕節期間的航班升降量，仍只是快將達到疫情前平均每日有1,200班航班，意味現時航班的數量，就算是以往使用雙跑道系統的時候都能夠負荷。

三跑系統仍未完全發揮作用，直接影響二號客運大樓何時才能夠全面運作。

至於一號客運大樓的旅客，還要穿過二號客運大樓才能夠前往11 SKIES，相信旅客刻意前往商場的意欲不大，商場的位置明顯較新加坡的星耀樟宜 (Jewel Changi) 缺乏地利優勢。

11 SKIES 現時僅有咖啡店Ideaology及佔地超過三萬呎的室內遊樂場Chill Kids Club，不過Chill Kids Club的位置其實是在二座辦公室大樓內，所以實際上商場只有一間咖啡店。

11 SKIES 在社交媒體就指出，商場首階段的娛樂設施，將會在今年第二季啟用。

11 SKIES 當年公佈了三個主力商户，至今只有兒童職業體驗樂園KidZania及以Paddington 柏靈頓熊為主題的Paddington Play Experience 有得留低。

而早前曾經在北角K11 ATELIER King’s Road 營運的韓國多媒體藝術博物館ARTE MUSEUM，早前已經宣布會撤出香港，意味不會在11 SKIES 出現。

這兩個僅餘的主力商户，都是以親子體驗為主，似乎未能像星耀樟宜般具打卡價值，讓旅客有非去不可的理由。

機管局早前就公佈，計劃將航天城及港珠澳大橋香港口岸一帶發展成機場城市，更會利用無人運輸系統連接，預計系統會在今年年底試行營運。整個機場城市的目標很明確，就是為潛在的目標顧客群內地旅客作準備。

11 SKIES 真正的對手，其實不是本地的商場，而是澳門賭場的附屬商場。當年新世界雄心壯志，在航天城項目中預留多達三百萬平方呎的零售樓面，相信都是想染指成為大灣區的零售樞紐。

耐何澳門酒店的商場要氣派有氣派，絕對能夠招呼大豪客有餘。而要談到最抵買的奢侈品，相信澳門或香港更加榜上無名，因為旅客的身體最誠實，日本是必然的選擇。

本地奢侈品市場前景黯淡，現時更要面對內地消費降級的風氣盛行，似乎11 SKIES 已經輸在起跑線。

因此，我的結論和兩年多前撰文的時候分別不大。11 SKIES 與其調整商場的硬件，或是找來具號召力的商户進駐，其角色似乎非常被動，更莫講新世界系內的財務流動性更是備受關注。

(4) DOCK 1A 壹同

在未來一年，我同樣都會介紹一些翻新現有商場的項目。

壹同這個名字也許對大家非常陌生，商場位於西貢翠塘路，原名為景星廣場、城市娛樂中心及CENTRO 。

由橋堡集團發展的景星廣場，是商場及多層停車場項目，在2001年落成。商場部分由地下到四樓共五層，面積五萬平方呎。

根據2003年蘋果日報的報導，景星廣場落成後僅有惠康超市承租。及後澳洲籍投資者購入商場，並易名為城市娛樂中心及後來的CENTRO，引入餐廳及相信由業主城市娛樂自行營運的保齡球場Tikitiki Bowling Bar，超市亦由惠康改由百佳承租，商場成功起死回生。

商場最大的優點，是擁有三百多個車位，成功吸引西貢區一帶的駕駛人士到超市購買日常所需。

商場的業主後來陷入財困，有報導更指出商場在2017年被已故舖王鄧成波家族用作四按借貸，不過我就無法查證商場是否一度易手至鄧家。

商場最終成為了銀主盤，於2022年以四億元出售予新業主。對新業主來說，這個商場有不少東西需要大執，例如商場內過半扶手電梯因為失修而需要更換，就連電梯都要整部更換，以大廈樓齡僅二十多年來說算是罕見。

不過，我就曾經在商場大執前到訪過CENTRO，當時只有超市及保齡球場營業，但商場的電梯卻貼上了驚人的通告，指不要按某些樓層的按鈕，否則電梯就會失靈的警告字句，似乎更換電梯是在所難免。

商場地理位置說不上理想，加上近日集誌社亦報導，在西貢屹立三十年的凍肉店美澳肉食宣布結業，業主歸咎大批外藉人士遷走，以洋人顧客為主的商舖無以為繼。

CENTRO商場至今易名為壹同，並計劃在2025年頭重新開幕。根據商場的社交媒體解釋，壹同中的「壹」代表第一、數字「一」的大寫，而「同」則象徵著共同活動和彼此之間的深深連繫。

而英文名字Dock 1A中的「Dock」代表碼頭或海濱位置，同時也象徵停泊，突顯其作為遊客停車並展開探索西貢之旅的基地角色。

至於「1A」就只是代表商場地址翠塘路1A號。商場方面再加以說明，指出「1」和「A」分別都是數字及英文字母排列第一，象徵著西貢的第一個經過的地方。

說了那麼久，似乎商場的新名字略嫌太多花臣。壹同究竟又能否「改名轉運」？

(5)俊薈 土瓜灣

今日介紹的最後一個商場，是位於土瓜灣馬頭涌道，前身是海悅廣場的俊薈 土瓜灣。

海悅豪庭由中國海外發展，在1998年落成，而基座商場海悅廣場合共三層，中海外多年來都是自行持有及收租。

直至2022年，俊業集團以超過四億元收購商場，並為商場進行翻新工程，預計在今年首季重開。

俊業集團這個名字可能不是為人所熟悉，集團早年發展的項目有錦繡花園及康樂園，明顯和一般發展商發跡的過程不同。

由集團第三代吳天偉「打骰」的俊業集團，作風未有如其他富三代般闊綽，反而主攻民生地段。俊薈系列包括兩座位於長沙灣及旺角的銀座式商廈，而俊薈 土瓜灣是俊薈系列首個商場項目。

吳天偉向傳媒表示，俊薈 土瓜灣已有大型連鎖餐飲及教育機構進駐，未來將繼續積極引入餐飲、教育、醫療及寵物服務等多元化商戶，提供一站式生活配套，滿足區內居民及遊客的日常所需。

主打民生的海悅廣場，多年來都是一個平庸的商場，但說不上是個死場，因為商場以往已經有有兩間連鎖快餐店承租，加上其他民生商店，商場算是有些人流。

俊薈土瓜灣能否藉著翻新工程，而吸引到區外客源？我暫時就看不到有什麼賣點。

區內指標性的商場，就只有最近易手到華潤隆地的欣榮花園商場。就連商場老手新地也不願在土瓜灣深耕，寧願出售和市建局合作發展的DOWNTOWN 38 基座商場，而保留零售面積大一點，面積約三萬平方呎的農圃道18號商場作收租。

俊業要面對的另一個問題，是區內居住人口陸續減少。市建局已經批出盛德街前公務員合作社項目，合作社亦已完成清拆。而馬頭圍邨及真善美邨亦重建在即，似乎俊薈 土瓜灣並不是在一個很好的時間點起跑。

初步介紹過今年五個新商場，又有沒有哪一個值得期待？在未來一年，我亦會密切關注其他商場的發展，包括灣仔瑞安中心、荃灣前協和廣場項目聯薈、還有新地首個文創項目馬灣公園二期 ，記得留意hkmalls！